URBANISMO
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Las medidas liberalizadoras del Gobierno en materia de suelo y urbanismo no funcionan
Al haberse olvidado del aprovechamiento, el reconocimiento de urbanizable de todo el suelo que no sea objeto de protección no pasa de ser una mera declaración de principios.
07/09/2000

Teresa Saintgermain
Especialista en Urbanismo y Medio Ambiente
tsaintgermain@injef.com

Las últimas medidas adoptadas por el Gobierno español en materia urbanística para agilizar y abaratar el mercado de suelo, serán inoperantes en la práctica debido al "olvido" del elemento básico del suelo urbanizable: el aprovechamiento. Al haberse olvidado el aprovechamiento, el reconocimiento de urbanizable para todo el suelo que no sea objeto de protección no pasa de ser una mera declaración de principios.

Como ya comentamos en este mismo espacio, con ocasión del comentario de las medidas extraordinarias adoptadas por el Gobierno para relanzar la economía, y en concreto, el mercado inmobiliario, es un claro acierto del Gobierno, declarar urbanizable todo el suelo que no sea objeto de especial protección. Al tiempo que se hacía este reconocimiento, adelantamos las dudas de que esa declaración tuviera efectos significativos sobre la liberalización y agilización buscada, dado que el reconocimiento como urbanizable del todo el suelo no protegido no se acompañaba del correspondiente índice básico de aprovechamiento, ya que sin aprovechamiento urbanístico, el suelo permanece en la práctica en su anterior condición de no urbanizable, hasta que los respectivos Ayuntamientos decidan o acuerden asignarles un coeficiente determinada. El desarrollo urbanístico por lo tanto queda relegado a la ulterior decisión municipal, es decir, el suelo aunque ahora con otro nombre, permanece en idéntica situación anterior.

Si la calificación de urbanizable no va vinculada a un determinado coeficiente de aprovechamiento, no se ha modificado en realidad su anterior situación; ya se sabe que el suelo no urbanizable sobre el que no existe especial protección estaba abocado a ser urbanizable cuando así lo consideren los Ayuntamientos. Ahora también habrán de esperar a que estos les asignen el correspondiente aprovechamiento.

El Gobierno les ha cambiado el nombre pero no su naturaleza, sin aprovechamiento no hay suelo urbanizable, o lo que es lo mismo, sin aprovechamiento, el suelo sigue siendo en la práctica, no urbanizable.

Podría considerarse que tras las medidas liberalizadoras, los Ayuntamientos podrán asignar discrecionalmente el coeficiente de aprovechamiento sobre estos nuevos suelos urbanizables o negociarlo directamente con los promotores caso a caso, o bien asignarles o reconocerles de entrada el aprovechamiento medio fijado por el Plan General para todo su ámbito, pero ello choca contra la propia génesis de la planificación racional: su justificación. En el planeamiento, el aprovechamiento se justifica para cada sector, polígono o delimitación y la cifra global es solo el resultado aritmético de la media de estos aprovechamientos sectoriales, cuyo objetivo no es otro que reequilibrar y compensar las diferencias de aprovechamiento entre los polígonos o sectores y controlar que no se supera el máximo permitido por la Ley del Suelo (75 viv Ha.).

Pero, así como norma urbanística preconstitucional y sus versiones posteriores han fijado el límite máximo de aprovechamiento del suelo urbanizable, creyendo que era este límite el prioritario para evitar los abusos de la sobreexplotación del suelo, no cayó en la cuenta que más importante aún era el fijar el mínimo básico al que todo propietario de suelo urbanizable tiene derecho. La práctica ha demostrado hoy que este límite básico de referencia, es tanto o más prioritario que el máximo, porque en él recae precisamente la garantía de la igualdad que es hoy exigencia constitucional que el Gobierno ha olvidado al adoptar sus medidas liberalizadoras en materia urbanística.

Este establecimiento de un mínimo básico general asignado al suelo urbanizable y que por razones técnicas y medioambientales debería fijarse en torno a 1m3/m2, es hoy de establecimiento prioritario y urgente y debería haberse recogido en las medidas liberalizadoras del Gobierno por las siguientes razones:

1º En primer lugar, porque los efectos liberalizadores del suelo perseguidos por el Gobierno serían inmediatos. Cualquier propietario podría promover urbanísticamente el suelo siempre y cuando no superase el aprovechamiento mínimo básico asignado al suelo urbanizable para todo el territorio nacional.

2º Porque resulta estéril reconocer como urbanizable un suelo si no se le asigna un determinado aprovechamiento y puesto que en materia de legislación urbanística, el Gobierno sólo tiene competencia para adoptar medidas que garanticen la igualdad de los españoles frente a la actuación urbanística de la Administración, ese aprovechamiento sólo podría ser el mínimo básico.

3º Porque con esa plataforma básica, quedaría garantizada la igualdad de todos los españoles en materia urbanística sin necesidad de implementar otros instrumentos de control cuya escasa eficacia contribuye a la congestión de los tribunales.

4º Porque una cifra que no superase 1m3 de construcción por cada metro de suelo, garantizaría por sí sola tanto la calidad ambiental de los nuevos desarrollos urbanos, como la previsión de suelos libres en proporción suficiente para futuras necesidades.

5º Porque esa previsión básica del suelo urbanizable, permitiría el desarrollo inmediato del suelo por sus promotores o propietarios individualmente o en unidades de escasa entidad, evitando la complejidad y los conflictos de los grandes polígonos.

6º Porque un aprovechamiento básico en torno a 1m3/m2 garantizaría la viabilidad de las actuaciones para cualquier promotor.

7º Porque el establecimiento de dicho coeficiente básico, es compatible con la potestad de los Ayuntamientos para asignar aprovechamientos mayores para atender las dotaciones, infraestructuras, vivienda social etc.

8º Porque, de acuerdo con lo anterior, sobre este mínimo básico, no habría de imponerse cesión obligatoria alguna, al atenderse la provisión de dotaciones e infraestructuras públicas con los aprovechamientos mayores asignados por los Ayuntamientos.

9º Porque, en definitiva, la asignación de este coeficiente básico que garantice la igualdad de los españoles frente a la actuación urbanística, es obvio que tendría un efecto dinamizador inmediato, abarataría el suelo y garantizaría la calidad ambiental de las nuevas promociones.

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