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Las cesiones gratuitas son obligatorias, pero no incondicionales
Las cesiones obligatorias y gratuitas lo son en función de que queden al servicio de la unidad de actuación cuyos propietarios asumieron la carga de la cesión. Si esa vinculación cesa, desaparece con ella la obligación de la cesión y se impone la reversión, ya que en otro caso se estaría favoreciendo una situación de enriquecimiento injusto.
15/09/2000

Teresa Saintgermain
Especialista en Urbanismo y Medio Ambiente
tsaintgermain@injef.com

Es práctica común de los Ayuntamientos receptores de las cesiones gratuitas impuestas por los planes de ordenación, la de modificar libremente su destino, sin repercutir sobre los colectivos de propietarios cesionarios, los nuevos aprovechamientos.

La asignación de una nueva calificación para los suelos de cesión obligatoria, implica siempre y necesariamente, la modificación del Plan Parcial del Sector, aunque para promoverla y tramitarla, el Ayuntamiento adopte otras denominaciones que no hagan alusión a esta circunstancia.

En las escasas ocasiones en las que los colectivos de propietarios (comunidades, entidades, Asociaciones, etc.,), han reclamado la reversión de los terrenos de cesión obligatoria por modificación de su destino, la respuesta de la Administración ha sido invariablemente, el rechazo de la pretensión en base a las siguientes afirmaciones: 1) que la pretensión solo puede ejercitarla el titular registral del suelo y 2) que la cesión ya fue compensada mediante el aprovechamiento urbanístico del sector. En ningún caso hemos visto que el enunciado de estas dos afirmaciones se haya acompañado con razonamiento jurídico o apoyo legal alguno.

La inexactitud de las anteriores afirmaciones es evidente. El primer acto de toda reparcelación es el traspaso de la titularidad de la finca agrupada, al órgano que aprueba la reparcelación, esto es, la Junta de Compensación, cuando la iniciativa es privada, o el Ayuntamiento si es pública); el siguiente, asignar la cuota de aprovechamiento de cada propietario en función de la superficie aportada; y el tercero, concretar la localización de las nuevas fincas edificables de cada titular, dejando el resto de finca destinada a viales, suelo libre y dotacional de la titularidad del colectivo de propietarios (Junta, Entidad, Comunidad o Asociación) en proporción a las cuotas aprobadas o en su caso, "inscrito a favor del respectivo Ayuntamiento, con obligación de dedicarlo al destino previsto en el planeamiento y gravado con la condición resolutoria de reversión si se modificara aquel" (artículo 24.i) del Reglamento de Reparcelaciones de 7 de Abril de 1966 -este precepto permanece vigente al no haber sido derogado por ninguna norma especial posterior-).

En resumidas cuentas, los derechos sobre el resto de finca destinado a viales y zonas verdes, dejaron de pertenecer al titular registral anterior a la constitución de la junta de propietarios, desde el momento en que ésta quedó constituida, siendo a partir de entonces esta Junta y cada uno de los propietarios que la componen, y los sucesivos por subrogación automática, en proporción a sus correspondientes cuotas, los titulares de dichos terrenos.

En cuanto a la segundo afirmación con la que se viene rechazando la pretensión de reversión formulada por los colectivos de propietarios de un sector o unidad de actuación, relativa a que los propietarios de los suelos de cesión ya fueron compensados con el aprovechamiento urbanístico del sector, no puede discutirse que es una afirmación cierta, pero no por ello se justifica el rechazo de la reversión, pues la cuestión no está en si fueron o no compensados, sino en quienes asumieron la carga de esa compensación. Si fue el Ayuntamiento el que mediante la renuncia de su cuota de aprovechamiento en el sector, asumió en exclusiva la carga de compensar a los titulares del suelo de aprovechamiento nulo, está claro que no procedería la reversión, pero no es así cuando la carga fue asumida, no por el Ayuntamiento, sino por el conjunto de los propietarios del sector, lo que les convierte en los únicos legitimados para reclamar la reversión ante el cambio de destino de los terrenos.

Hasta el momento no se han publicado argumentos válidos para negar una reversión, que desde su origen fue admitida y prevista por la legislación urbanística, por lo que únicamente cabe reconocer su legalidad y legitimidad.

Queda aún por aclarar cual sería el destino legalmente posible de estos terrenos una vez revertidos, destino que en todo caso dependerá de la actitud adoptada por la Administración tras formalizarse la reversión, abriéndose entonces las siguientes posibilidades:

1º.- Si el Ayuntamiento desiste de su intención de recalificar los suelos revertidos, estos mantendrán sus anteriores calificaciones de viales, y establecidos por el Plan Parcial.

2º.- Si el Ayuntamiento opta por llevar adelante la recalificación, deberá tramitar la correspondiente modificación del Plan Parcial y del Proyecto de Compensación del sector, para efectuar la equidistribución de los nuevos aprovechamientos entre los propietarios del sector o unidad. Y llegados a este punto, es necesario hacer notar que los Ayuntamientos suelen saltarse estos trámites esenciales, limitándose a aprobar la recalificación mediante una "Modificación Puntual del Plan General" seguida inmediatamente de las correspondientes licencias de obra. No es necesario insistir en la ilegalidad de tal procedimiento, que se ve agravada cuando tras negarse la reversión al colectivo de propietarios del sector, los beneficiarios de la recalificación son los titulares registrales anteriores a la constitución de la Junta que asumió la carga de las cesiones.

En definitiva, si los ayuntamientos deciden recalificar los suelos procedentes de la cesión obligatoria y gratuita, han de revertir el suelo y repercutir los nuevos aprovechamientos entre los propietarios que asumieron la carga de la cesión. Y ello, además de lo dicho hasta aquí, sobre la base de lo siguiente:

1º) Si no se efectúa la equidistribución de los nuevos aprovechamientos entre todos los propietarios, se estaría introduciendo en el sector una desigualdad y ésta, en ningún caso puede ser superior al 10%, sin indemnización (artículo 84.4 del TRLS 1976 y 36.2 del Reglamento de Gestión.).

2º) Las cesiones obligatorias y gratuitas, lo son en función de que queden al servicio de la unidad de actuación cuyos propietarios asumieron la carga de la cesión (artículo 83.3 TRLS76), condición y vinculación confirmada reiteradamente por el TS. Si esa vinculación cesa, desaparece con ella la obligación de la cesión y se impone la reversión ya que en otro caso se estaría favoreciendo una situación de enriquecimiento injusto.

3º) El planeamiento ha de aspirar no sólo a la transformación material del suelo sino también a que ello se haga con un reparto equitativo de las cargas y beneficios que se derivan de esa transformación, porque es una exigencia de la Ley -art. 83.4 TRLS- y sobre todo una imposición constitucional -artículo 14-.

Como conclusión práctica de este comentario, cabría hacer una recomendación a los colectivos de propietarios que asistan a la recalificación de los terrenos de cesión obligatoria en sus sectores: la de que insten el procedimiento de reversión, pues es posible que la justa reclamación de los derechos del aprovechamiento derivados de la recalificación de esos terrenos, cuando menos, servirá para hacer desistir a sus promotores, normalmente el Ayuntamiento y el titular registral anterior a la constitución de la Junta de Compensación, de sus intenciones recalificatorias de los terrenos destinados a ocio y recreo del sector o urbanización, recuperando así el derecho indiscutible al beneficio de estas áreas libres. Y, aunque esto último no se lograra, seguiría interesando instar la reclamación, aunque sólo fuera para no dejar caducar el derecho.

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