URBANISMO
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Los límites y los sujetos de los gastos de urbanización en las unidades de actuación de suelo urbano
Los Ayuntamientos, en su condición de adjudicatarios de parcelas, están obligados a contribuir a los costes de urbanización en la misma medida que los restantes propietarios de las unidades de actuación, esto es, en proporción a las parcelas que reciben.
29/12/2000
(actualizado el 07/01/2001)

Teresa Saintgermain
Especialista en Urbanismo y Medio Ambiente
tsaintgermain@injef.com

La obligación que la LS impone a los propietarios de suelo urbano, de asumir los costes de urbanización (Art. 59.1 RG 1978), está sometida en cuanto a su alcance y validez a las siguientes reglas contenidas en los correspondientes preceptos:

1º LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN HAN DE ESTAR AL SERVICIO DEL POLÍGONO O UNIDAD DE ACTUACIÓN DELIMITADA. No podrán por lo tanto imponerse los costes de obras de sistema general, ni de aquellas otras al servicio de otras zonas o unidades de actuación distintas. (art83.3 TRLS 1976).

2º LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN EN LAS CARGAS DE URBANIZACIÓN HAN DE FIJARSE TENIENDO EN CUENTA EL VALOR EFECTIVO DE LAS FINCAS APORTADAS Y SU GRADO DE URBANIZACION. Si entre el valor de las fincas existe diferencia de valor catastral, no podrá deducirse su valoración mediante el establecimiento de un valor unitario en función exclusivamente del aprovechamiento medio de la unidad de actuación o de la superficie de las parcelas. En la valoración de los terrenos, habrán de tenerse en cuenta, además de la totalidad de los bienes y derechos afectados, el diferente grado de urbanización de las fincas incluidas en la unidad. (artículos 145 y 146c del RGU)

3º SI EL SUELO ES URBANO, EN VIRTUD DE SU REALIDAD FÍSICA CONFORME A LA LEY DEL SUELO -SUELO URBANO COMUN-, UNICAMENTE PODRA IMPONERSE A SUS PROPIETARIOS LAS OBRAS DE LOS SERVICIOS QUE LE FALTEN PARA ADQUIRIR LA CONDICION DE SOLAR SEGÚN LA LEY, Y NO LA NUEVA URBANIZACIÓN O REURBANIZACIÓN COMPLETA. Las obras de urbanización que han de costear los propietarios de suelo urbano común, esto es, el que detenta esa naturaleza por darse en él los requisitos físicos enumerados en la LS para considerarse suelo urbano, han de limitarse a las que efectivamente le falten para alcanzar la condición de solar. (arts., 78 a), 81.2 y 83.3.2 del TRLS de 9 de abril de 1976, y arts.14.1 y 14.2 e) de la Ley del Suelo de 13 de abril de 1998 y art. 59.1 RG).

4º SI EL SUELO ES URBANO POR HABERSE COMPLETADO EL DESARROLLO URBANÍSTICO DEL SUELO URBANIZABLE ORIGINAL, UNA VEZ CUMPLIMENTADAS LAS OBLIGACIONES URBANÍSTICAS CONTEMPLADAS EN EL PLAN PARCIAL CORRESPONDIENTE, NO PODRA SER OBJETO POSTERIORMENTE DE NUEVAS CARGAS URBANÍSTICAS. El suelo urbano proveniente del desarrollo urbanístico del suelo urbanizable, una vez alcanzada esa condición al haberse completado y asumido las cargas de urbanización impuestas por el plan parcial del polígono al que pertenece, no podrá ser objeto de nuevas cargas y obligaciones posteriormente, a modo de una urbanización inacabable en el tiempo, puesto que una vez alcanzada la condición de solar, el suelo lo es ya por una vez y para siempre.

5º LOS AYUNTAMIENTOS ESTAN OBLIGADOS AL IGUAL QUE LOS DEMAS PROPIETARIOS DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN O POLÍGONO, A CONTRIBUIR A LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN EN PROPORCION AL SUELO QUE SE LE ADJUDICA: Los costes de la urbanización han de ser asumidos por todos los adjudicatarios de parcelas, en proporción a las adjudicaciones que reciben, incluido el Ayuntamiento.

Estas son las reglas implícitas en las normas citadas. Veamos ahora cual es la aplicación que hace de ellas nuestra jurisprudencia:

1º LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN HAN DE ESTAR AL SERVICIO DEL POLÍGONO O UNIDAD DE ACTUACION:

El artículo 83.3 TRLS, impide que los costes de los sistemas generales puedan hacerse recaer sobre los propietarios de los polígonos o unidades de actuación.

Hasta no hace mucho era práctica común de los Ayuntamientos, la de imponer abiertamente el coste de los sistemas generales a los propietarios de las unidades de actuación; Todavía hoy, a pesar de la sólida doctrina del TS dictada en torno a esta cuestión, declarando de forma constante y unitaria la improcedencia de dicha carga urbanística, sigue imponiéndose en la práctica por algunos Ayuntamientos, aunque tratando de ocultar la condición de sistema general del equipamiento o infraestructura cuyo pago pretenden hacer recaer sobre los propietarios de las unidades de actuación, denominándolos "sistemas locales" y acreditando la procedencia de esta "mas conveniente" denominación mediante los correspondientes peritajes. Valga como ejemplo de esta peculiar practica mediante la que algunos municipios tratan de "colar" como sistemas locales las infraestructuras y equipamientos al servicio de toda la población, la STS 14 abril 2000 (R4936) del magistrado Ponente Rodríguez-Zapata Pérez, confirmatoria de la dictada por el TSJ Cataluña:

"La aplicabilidad del precepto supone, no obstante, que las obras deban correr a cargo de los propietarios, lo que no sucede en el caso, ya que nos encontramos ante la ejecución de un sistema general. Claro es que el recurrente insiste en que se trata de un sistema local pero, como ya se ha dicho, se ha incurrido al hacer tal afirmación en el defecto de hacer supuesto de la cuestión. ...concluye con la aseveración de que 'yerra la sentencia al concebir la acequia como un sistema general', a lo que se opone que el carácter local de la acequia ha sido ratificado por todos los peritos intervinientes en este y en los restantes pleitos."

2º EN LA DETERMINACIÓN DE LAS CUOTAS DE CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN SE TENDRA EN CUENTA EL VALOR EFECTIVO DE LAS FINCAS APORTADAS Y SU GRADO DE URBANIZACION.

Para la valoración de las fincas aportadas a una unidad de actuación reparcelable es prevalente el valor catastral sobre el basado exclusivamente en el aprovechamiento medio de la unidad, siempre que dicha valoración haya tenido en cuenta las circunstancias urbanísticas reales y efectivas de las fincas.

Por lo que respecta a la valoración de los terrenos de las unidades de actuación, la sentencia de 19 abril 2000, que confirma la dictada por el TSJ de Valencia anulatoria del acuerdo del Ayuntamiento de Puebla de Farnals de aprobación de Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Actuación II de la Playa, dice lo siguiente:

"la sentencia de instancia se basó para anular la reparcelación en:.... Infracción de los artículos 144 y 145 del Reglamento de Gestión Urbanística, al no haberse valorado las fincas aportadas con arreglo al valor señalado a efectos de la contribución territorial urbana, sino por medio de un valor unitario que admite solo una valoración de más / menos un 15%.

El error del argumento de la Corporación recurrente radica en querer aplicar al caso 'el aprovechamiento medio del polígono o unidad de actuación'[artículo 105.2 del TRLS y 146 c) del RGU], siendo así que ese criterio solo lo dispone la ley supletoriamente, para el caso de que no se haya determinado los valores a efectos de la Contribución territorial urbana o cuando hubieran variado las circunstancias de planeamiento urbanístico, circunstancias estas que no se dan en el caso de autos. Aquí existen unos valores catastrales fijados a efectos de la antigua Contribución Territorial urbana, para los que se tuvieron en cuenta 'el destino del suelo y las alineaciones determinadas en el plan de 1982', y esos valores son prevalentes (artículo 145 del RGU) frente al aprovechamiento medio [artículo 146 c) del mismo].

El razonamiento pues de la Sala de instancia es impecable: si según los valores fiscales que debieron ser aplicados hay una diferencia entre el valor de algunas fincas superior al 500%, es disconforme a derecho que se aplique a todos los terrenos de la Unidad de Actuación una valoración unitaria con una variación posible de sólo más / menos un 15% y la Sala de instancia obró conforme a Derecho al anular también por esa razón la reparcelación impugnada"

3º y 4º SI EL SUELO YA ES URBANO, BIEN POR TRATARSE DE SUELO URBANO COMUN O EN VIRTUD DEL DESARROLLO DEL SUELO URBANIZABLE, NO PODRA SER OBJETO POSTERIORMENTE DE NUEVAS CARGAS URBANÍSTICAS, CON LA EXCEPCION DE LOS SERVICIOS EFECTIVAMENTE FALTARAN PARA ADQUIRIR LA CONDICION DE SOLAR SEGÚN LA LEY.

Las obras de urbanización que han de costear los propietarios de suelo urbano consolidado, que tienen esta naturaleza, ya sea por haberse ejecutado y asumido anterior urbanización o por reunir su situación física los requisitos fijados por la Ley para tener la consideración de urbano, aun sin haber formado parte de una actuación urbanística previa, han de limitarse a las obras de aquellos servicios que efectivamente le falten para alcanzar la condición de solar. (arts., 78 a), 81.2 y 83.3.2 del TRLS de 9 de abril de 1976, y arts.14.1 y 14.2 e) de la Ley del Suelo de 13 de abril de 1998 y art. 59.1 RG).

Así interpreta la aplicación de estos preceptos la sentencia del TS de 10 mayo 2000 (R4087), también confirmatoria de la dictada por el TSJ Cataluña, que anula un acuerdo municipal del Ayuntamiento de Rosas sobre adopción de sistema de actuación, reparcelación y aplicación de cuotas de urbanización:

"Porque los artículos 117.3 y 83.3.2º permiten en efecto actuar sistemáticamente en suelo urbano por unidades de actuación y a cargo de los propietarios, pero no autoriza a exigir a estos, que ya cedieron y costearon la urbanización, mejoras y reformas sucesivas y reiteradas, a modo de urbanización 'inacabable', es decir, mediante la imposición de actuaciones de mejora de servicios que no responden a nuevas concepciones globales urbanísticas, (v.gr. de reforma interior), sino a cambios y mejoras puntuales de los servicios urbanísticos como los de energía eléctrica, suministro de agua, evacuación de residuales, etcétera.

Esto no significa que el Ayuntamiento no pueda emprender tales obras ni que los propietarios no hayan de costearlas en la medida en que legalmente les corresponda (por ejemplo por contribuciones especiales como dice la sentencia impugnada) pero sí que ello no puede hacerse como obligación impuesta por el ordenamiento urbanístico.

De aquí se deduce que la obligación de costear la urbanización que el artículo 83.3.2º impone a los propietarios de suelo urbano que todavía no cuentan con los servicios urbanísticos y que solo son suelo urbano por encontrarse en áreas consolidadas [artículos 78 a) y 81.2 del TRLS de 9 de abril de 1976], pero no a los propietarios de suelo que cuenta con todos los servicios. La nueva Ley del Suelo de 13 de abril de 1998 así lo especifica claramente, al imponer la obligación de costear la urbanización sólo a los propietarios de suelo urbano no consolidado, según su artículo 14.2e), exigiendo por el contrario a los propietarios de suelo urbano consolidado no costear la urbanización, sino 'completar a su costa la urbanización necesaria para que los mismos alcancen, si aún no la tuviera, la condición de solar', según su artículo 14.1 (en el bien entendido de que ese alcanzarse la 'condición de solar ' solo se produce una vez, y que, a partir de entonces, el suelo es ya para siempre suelo urbano consolidado).

Es cierto que la Ley 6/1998, de 13 de abril, es muy posterior a los hechos del pleito, pero también lo es que estos preceptos expresan una verdad elemental del Derecho Urbanístico, que estaba ya sin duda implícita en el propio Texto Refundido de 1976."

De idéntico contenido a la anterior es la STS 30 marzo 2000 (R4916) también confirmatoria de la pronunciada por el TSJ Cataluña.

5º OBLIGACIÓN DE LOS AYUNTAMIENTOS DE CONTRIBUIR A LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN:

Los costes de la urbanización ha de ser asumidos por todos los adjudicatarios de parcelas, incluido el Ayuntamiento.

En este sentido se pronuncia, entre otras muchas, la reciente STS de 17 mayo 2000 (R4101), Ponente Yagüe Gil, confirmatoria de la del TSJ Cataluña, por la que se anula el Proyecto de Reparcelacion UA-12 Sector Güell de Girona:

"....en cuanto exonera de pagar costes de urbanización a la finca resultante 28 adjudicada al Ayuntamiento, condenando a éste a devolver las sumas en exceso satisfechas."

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