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Urbanizaciones Privadas: Derechos y obligaciones de los Propietarios
La pertenencia a una colectividad de propietarios de urbanización privada puede producirse con anterioridad a la creación de la propia urbanización, en cualquiera de las fases de su desarrollo mediante la compra de parcelas o derechos, o, una vez acabado el proceso urbanizador, por compra sucesiva de parcelas o inmuebles en la urbanización. Los derechos y obligaciones permanecen invariables tras las sucesivas transmisiones.

Teresa Saintgermain
Especialista en Urbanismo y Medio Ambiente
tsaintgermain@injef.com

La pertenencia a una colectividad de propietarios de urbanización privada puede producirse con anterioridad a la creación de la propia urbanización, en cualquiera de las fases de su desarrollo mediante la compra de parcelas o derechos, o, una vez acabado el proceso urbanizador, por compra sucesiva de parcelas o inmuebles en la urbanización. Los derechos y obligaciones permanecen invariables tras las sucesivas transmisiones.

El propietario o propietarios iniciales del terreno en el que se va a desarrollar la urbanización, una vez elaborado el planeamiento y sometido a los trámites legales para su aprobación, se constituirán en Junta de Compensación.

Una vez aprobado definitivamente el planeamiento urbanístico de la urbanización, la Junta de Compensación elabora el proyecto de Reparcelación mediante el cual se asignarán los lotes de parcelas edificables a cada propietario, en proporción a la superficie de los terrenos aportados por cada uno de ellos. El resto del terreno destinado a viales y zonas verdes, quedará automáticamente asignado al colectivo de propietarios, en proporción a sus respectivas cuotas de propiedad. Los títulos registrales de los propietarios originales de los terrenos destinados por el planeamiento a viales y zonas verdes, quedan invalidados en virtud de el Planeamiento Urbanístico y la Reparcelación, una vez definitivamente aprobados, por imperativo legal.

Simultánea o consecuentemente, la Junta de Compensación elabora y aprueba sus propios Estatutos de funcionamiento y los Estatutos que regularán la urbanización una vez trasmitida a la Comunidad de Propietarios o Entidad Urbanística. Si el colectivo de propietarios acuerda constituirse en Entidad Urbanística, los Estatutos tendrán que ser aprobados por el Ayuntamiento que va a delegar las funciones publicas a desarrollar por la Entidad en el ámbito de la urbanización, y estos Estatutos quedarán inscritos en el Registro de Entidades de la Comunidad Autónoma correspondiente; si la administración de la urbanización la va a llevar a cabo la propia Comunidad de Propietarios, los Estatutos los aprobará la Junta de Compensación y se elevarán a escritura pública y al Registro de la Propiedad, trámite que deberá llevarse a cabo desde el principio para garantizar la asunción de los compromisos económicos contraídos por los propietarios de parcelas hacia la Comunidad, por los futuros compradores.

Ambos documentos, Reparcelación y Estatutos, serán objeto por lo tanto de inscripción registral. Del planeamiento que desarrolló la urbanización, se hará referencia expresa tanto en la Reparcelación como en los Estatutos, designándose en ellos su denominación, fecha de aprobación y fecha de publicación en el Boletín Oficial correspondiente. Uno o más ejemplares completos del documento de planeamiento de la urbanización quedará depositado, para su constancia y consulta, en los archivos oficiales de la Administración que lo aprobó definitivamente, así como en los del Ayuntamiento que lo aprobó inicial y provisionalmente, quienes expedirán cuantas copias selladas y legitimadas les sean requeridas.

El contenido y determinaciones del planeamiento como tal, queda incorporado a los Estatutos reguladores de la urbanización, bien cómo referencia de obligado cumplimiento, algo, por otra parte obvio, puesto que el planeamiento urbanístico una vez aprobado definitivamente, constituye norma general, o, como un derecho real constituido a favor de los propietarios de la urbanización, pasando a constituir de esta forma el estatuto de limitaciones de la edificación, fórmula que garantiza más ampliamente la protección del planeamiento no sólo para impedir su incumplimiento por los propietarios, sino para evitar iniciativas dirigidas a su modificación , sin la necesaria justificación e indemnización.

En las urbanizaciones privadas, el equivalente al instrumento de la división horizontal es la Reparcelación. En este documento se recoge la descripción de cada parcela de la urbanización, sus límites y superficie y el uso y destino urbanístico previsto por el planeamiento. A su vez, el equivalente al estatuto de limitaciones de la edificación de las comunidades verticales, es el Planeamiento Urbanístico de la urbanización (Plan Parcial o Estudio de Detalle). Es en este Planeamiento donde quedan establecidas las condiciones de uso y destino permitido para cada parcela, así por ejemplo: las dimensiones de la parcela mínima indivisible, los limites, retranqueos y alturas que han de respetar las edificaciones, el número máximo de viviendas, la ocupación máxima en planta, el trazado y anchos de calle y aceras, superficie y localización de las zonas verdes, superficie y localización de las parcelas dotacionales y aparcamientos, usos permitidos y prohibidos y en suma, todas aquellas especificaciones que hayan de ser respetadas en el ámbito de la urbanización.

Como paso previo a la construcción de la urbanización, ha de elaborarse también el Proyecto de Urbanización. Este documento, que con frecuencia se suele confundir con un documento de planeamiento debido a su denominación, no es más que el documento técnico definitorio de las características constructivas de las instalaciones y servicios de la urbanización (materiales y descripción constructiva de las calzadas, pavimentos, dimensionamiento y características de las redes de servicio de abastecimiento de agua, telefonía, electricidad, alumbrado y conducciones en general, estación depuradora de aguas residuales, centros de transformación y cualquier otro elemento que haya de ser construido para completar las obras de la urbanización. El Proyecto de Urbanización para la construcción de las redes, servicios e instalaciones de la urbanización, es un documento de naturaleza equivalente al proyecto de edificación para la construcción de los edificios. Ambos definen las características constructivas del elemento o elementos que se van a construir y ambos han de someterse a la previa solicitud de licencia municipal.

De acuerdo con los anteriores documentos en los que se delimitan y definen los derechos y obligaciones de los propietarios de una urbanización privada, estos son, en síntesis, los siguientes:

A) El contenido derecho-obligación derivado de la situación de titular de una parcela de una urbanización privada despliega sus efectos en una doble dirección. Por un lado están los efectos "uti singuli", esto es, los inherentes a la relación que el propietario tiene con su parcela y vivienda o edificación de otros usos, consideradas estas como un bien patrimonial sobre las que derivan facultades exclusivas y excluyentes como titular dominical, sólo moduladas por el Código Civil y las Ordenanzas y estatutos de la Comunidad.

B) Por otro lado están los efectos "uti universi", que a su vez pueden desglosarse en los siguientes aspectos:

1. Derechos políticos: a)derecho a elegir a los miembros de la Junta rectora de la Entidad Urbanística o Comunidad de Propietarios; b) Derecho a ser informado; c) Derecho a ser convocado y a asistir y participar en las Asambleas Generales; d) Derecho a hacerse representar en las Asambleas; e)Derecho a votar y en su caso a impugnar los acuerdos de la Asamblea o de la Junta Rectora; f) Derecho a administrar la urbanización de acuerdo con el interés general de sus propietarios conforme a la Ley y al Planeamiento; g) Derecho a ceder los terrenos destinados a viales y zonas verdes al Ayuntamiento en las condiciones reguladas por la Ley del Suelo para las urbanizaciones de iniciativa privada o a mantenerlos de su propiedad; h) Derecho a decidir, constituirse, disolverse y/o sustituir el instrumento jurídico de administración y representación de la urbanización, ya sea Entidad Urbanística o Asociación, Federación de Comunidades o cualquier otra, por la que se considere más apropiada para los intereses de la urbanización.
2. Derechos económicos: Todos aquellos que permiten a los propietarios participar de las ganancias o perdidas del uso y explotación de los bienes comunes dentro del marco del Planeamiento y la Ley: a) Derecho a obtener y disfrutar de las mejoras que puedan acordarse para la urbanización; b) Derecho a formular la cesión de viales y zonas verdes a Ayuntamiento si así lo acordara estatutariamente la Asamblea General, o lo hubiera acordado previamente la Junta de Compensación. c) Derecho a percibir los beneficios fiscales que correspondan con arreglo a la Ley del Suelo para el caso de formularse cesión de viales a los Ayuntamientos; d) Derecho a la reversión de los viales y zonas verdes que se hubieran cedido al Ayuntamiento, si se alterara el destino urbanístico de estos; e) Derecho a percibir los beneficios de la explotación de los elementos comunes de viales y zonas verdes, dentro de los usos compatibles con el planeamiento y permitidos por las leyes; f) Obligación a contribuir en las derramas anuales ordinarias, y en su caso, previa aprobación de la Asamblea General, de las extraordinarias.
3. Derechos Judiciales: a) Derecho a hacer valer y reclamar ante los Tribunales de lo Contencioso-Administrativo, en el caso de las Entidades Urbanísticas o Asociaciones, o Civiles, en el caso de las Comunidades de Propietarios, el cumplimiento o incumplimiento del marco legal y estatutario de los derechos y obligaciones propios, frente a los miembros de la colectividad de propietarios de la urbanización, la Administración Local, Autonómica o Estatal, y/o frente a terceras personas; b) Derecho a reclamar ante los Tribunales la anulación de los acuerdos administrativos que autoricen usos urbanísticos contrarios al Planeamiento y los Estatutos de la urbanización, sin la previa notificación personal e indemnización; c) Derecho a reclamar e impedir la explotación privada de los terrenos destinados a viales y zonas verdes por sus propietarios originales valiéndose de sus títulos registrales anteriores a la aprobación del planeamiento y la constitución de la Entidad Urbanística o Comunidad de Propietarios; d) Derecho a reclamar el respeto y cumplimiento de los acuerdos legítimamente adoptados por la Junta Rectora y/o la Asamblea General de la urbanización, en el marco de sus competencias legales y estatutarias, frente a los propietarios, la Administración o terceras personas.

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