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Urbanizaciones privadas: Competencias en la administración de la urbanización
Es muy frecuente que las expresiones "urbanización de iniciativa privada" y "urbanizaciones privadas" sean utilizadas indistintamente como si tuvieran el mismo significado. Sin embargo la diferencia tanto en el alcance como en el significado de estas dos situaciones aplicables a determinadas urbanizaciones es notable y de estas diferencias dependen las competencias legales que corresponden a las entidades que las administran.

Teresa Saintgermain
Especialista en Urbanismo y Medio Ambiente
tsaintgermain@injef.com

1.- Las competencias en la administración de la urbanización privada dependen de su naturaleza jurídico-urbanística efectiva en la que se encuentre encuadrada.

Es muy frecuente que las expresiones "urbanización de iniciativa privada" y "urbanizaciones privadas" sean utilizadas indistintamente como si tuvieran el mismo significado. Sin embargo la diferencia tanto en el alcance como en el significado de estas dos situaciones aplicables a determinadas urbanizaciones es notable y de estas diferencias dependen las competencias legales que corresponden a las entidades que las administran.

Aunque todas las urbanizaciones privadas son también urbanizaciones de iniciativa privada, no todas las "urbanizaciones de iniciativa privada" mantienen su naturaleza original de "urbanización privada".

Esta condición común de "urbanización de iniciativa privada" que comparten en su origen algunas urbanizaciones, tanto las destinadas a mantenerse como "urbanizaciones privadas" de forma definitiva y permanente, como las que dejan de serlo tras efectuar cesión gratuita de viales y zonas verdes a los ayuntamientos correspondientes, conlleva para ambos casos una regulación jurídico-urbanística específica que se concreta en los preceptos legales establecidos por la Ley del Suelo para las urbanizaciones de "iniciativa privada", previsiones legales que seguirán siendo de aplicación en estas urbanizaciones a lo largo de su existencia tanto si continúan manteniéndose privadas, como si pasan al patrimonio y gestión de los municipios, en virtud de obligación legal o acuerdo voluntario.

2.- Las competencias en la administración de las urbanizaciones dependen también del ámbito temporal o fase de la tramitación hacia su régimen jurídico definitivo, en la que se encuentre la urbanización.

2.1.- Duración y suspensión de la situaciones jurídicas ligadas a las "urbanizaciones de iniciativa privada".

Dado que de conformidad con la Ley del Suelo la duración del planeamiento es indefinida, el régimen jurídico aplicable a las "urbanizaciones de iniciativa privada" también lo es a lo largo de su existencia, sin que pierda esta condición jurídica original y en consecuencia, la aplicabilidad de su régimen legal propio, por el hecho de que se hayan incorporado a su planeamiento específico determinadas modificaciones, siempre y cuando estas modificaciones sean de alcance limitado o "puntual" y no alteren el "Aprovechamiento Medio" del polígono o unidad de actuación que constituye el ámbito físico de la urbanización. Tampoco suspenden ni modifican este régimen, que tiene su fundamento en el planeamiento específico de la urbanización (Plan Parcial, Estudio de Detalle, o Plan Especial de Reforma Interior -PERI-), las sucesivas modificaciones o Revisiones del Planeamiento de ámbito municipal (Planes Generales o Normas Subsidiarias), a no ser que se den los siguientes requisitos:

1º.- Que en estas modificaciones o revisiones del planeamiento de ámbito municipal se recoja expresamente lo siguiente:

1. el alcance de la modificación del planeamiento específico de la urbanización;
2. que ésta modificación del planeamiento específico de la urbanización tenga repercusión en el Aprovechamiento Medio del Polígono o Unidad de Actuación que constituye el ámbito físico de la urbanización y
3. que se establezca el procedimiento legal adecuado para garantizar la distribución equitativa del nuevo Aprovechamiento Medio entre todos los propietarios del Polígono considerado.

2º.- Que las previsiones de la modificación de la urbanización contenidas en el planeamiento de ámbito municipal se lleven a cabo mediante la tramitación de la correspondiente modificación del planeamiento específico de la urbanización, la cual, de conformidad con la Ley del Suelo, ha de seguir idénticos trámites a los que se sometió su formulación original, que, para el caso concreto que ahora nos ocupa de las urbanizaciones de iniciativa privada, requiere entre otros requisitos, la notificación personal a todos y cada uno de los propietarios del polígono en cuestión.

2.2.- Momento en el que una "urbanización de iniciativa privada" deja de serlo.

Tal como hemos visto, la vigencia, del régimen jurídico aplicable a las "urbanizaciones de iniciativa privada", tanto las que seguirán manteniéndose privadas como las que se han traspasado al patrimonio público municipal, va ligada a la revisión del Aprovechamiento Medio del polígono, revisión que requiere la del planeamiento específico del ámbito de la urbanización y la modificación (puntual o revisión) del planeamiento general del municipio. Tramitada la modificación del planeamiento de la urbanización en los términos descritos, es posible que, como consecuencia del contenido de la misma, la urbanización pierda definitivamente su condición jurídica inicial de "urbanización de iniciativa privada" para pasar al régimen común del suelo urbano en general. A partir de ese momento, dejará de ser preceptiva la notificación personal a los afectados, cuando se acometa una modificación, ya sea parcial o total, del planeamiento de la urbanización.

2.3.- Momento en el que una "urbanización de iniciativa privada" deja de ser "urbanización privada".

Una cuestión discutida es la de establecer el momento en el que "una urbanización de iniciativa privada" deja de ser "urbanización privada", existiendo sobre esta materia dos tesis diferentes, a saber:

1. La tesis que sostiene que la urbanización pierde su naturaleza de "urbanización privada" desde el mismo momento en el que se formula la cesión gratuita de viales y zonas verdes al Ayuntamiento y, al ser aceptado este ofrecimiento, ya sea de forma tácita o expresa, se abre el período de percepción de los beneficios fiscales y tributarios correspondientes previsto por la Ley del Suelo, durante el cual, la comunidad de propietarios o entidad ha de continuar costeando la gestión y administración de la urbanización a sus expensas, y,
2. La tesis según la cual la urbanización no pierde su condición de "urbanización privada" hasta la fecha en la que, finalizado el período estipulado de percepción de los beneficios fiscales y tributarios y de mantenimiento de la urbanización a costa de los propietarios (normalmente 25 años) , esto es, una vez cumplimentados y culminados los requisitos legales vinculados a la cesión gratuita de viales y zonas verdes a los Ayuntamientos, éstos asumen la titularidad plena de viales y zonas verdes y en consecuencia y simultáneamente, su mantenimiento y gestión .

A nuestro entender, la cesión no es efectiva hasta que se ha dado pleno cumplimiento a los requisitos previstos por la Ley del Suelo para la cesión gratuita de viales y zonas verdes en las urbanizaciones ejecutadas por la iniciativa privada, es decir, una vez finalizado el período transitorio hasta la recepción definitiva. En este caso, la cesión formulada no es, a nuestro entender, otra cosa que el inicio del trámite legal necesario para efectuar la transmisión. Es esta, sin embargo, una cuestión que no está suficientemente delimitada por las normas vigentes ni la jurisprudencia, aunque puedan invocarse preceptos que subrayen o apoyen una u otra tesis.

Consecuentemente con lo expuesto, las competencias propias de los órganos de representación de los propietarios de las "urbanizaciones de iniciativa privada" en la administración de la urbanización dependen por una parte de a) si los propietarios de la "urbanización de iniciativa privada" han optado por efectuar cesión gratuita de viales y zonas verdes a los Ayuntamientos o no, y b) en el caso de efectuarse cesión, del momento en el que se encuentra el trámite legal que ha de seguir dicha cesión.

3.- Tipos competenciales de los órganos de administración de las "urbanizaciones de iniciativa privada."

3.1.-Sea cual sea la situación jurídica efectiva en la que se encuentre la "urbanización de iniciativa privada" ya sea de forma transitoria o definitiva, las competencias del órgano de representación de sus propietarios en la administración de la urbanización responden a dos únicos tipos:

A) Las propias de una comunidad de propietarios en la administración de su patrimonio, limitadas únicamente por el marco legal aplicable y en nuestro caso en estudio, por su planeamiento específico y

B) Las expresamente autorizadas por los ayuntamientos correspondientes.

Dentro del régimen competencial del tipo A) se encuentran las "urbanizaciones privadas" y a nuestro entender podrían encontrarse también, tal como se ha expuesto, las de "iniciativa privada" antes de finalizarse el período de percepción de los beneficios fiscales y tributarios, fase en la que han de mantener a su costa la urbanización por imperativo legal, y hasta la recepción definitiva de viales y zonas verdes por los Ayuntamientos.

En la modalidad competencial del apartado B) se encontrarían aquellas urbanizaciones que habiendo concluido el período de mantenimiento obligatorio de la urbanización a su cargo, deciden continuar asumiendo determinadas funciones de forma complementaria o supletoria con las que a partir de ese momento deben ser íntegramente asumidas por el Ayuntamiento correspondiente. Tanto el alcance como la financiación de estas funciones voluntariamente asumidas por el colectivo de propietarios de la urbanización, deberán ser acordadas por los Ayuntamientos, a quienes corresponderá aceptarlas o rechazarlas de forma discrecional. Estas urbanizaciones ya no pueden ser consideradas privadas a los efectos de la titularidad y el uso de los viales y zonas verdes, que han pasado a ser de uso y titularidad pública en virtud de la cesión formulada y los beneficios percibidos, aunque se continuara desarrollando en ellas determinadas funciones de administración por parte y a cargo del colectivo de propietarios.

3.2.- Las competencias en materia de administración de la urbanización desaparecen al perder la urbanización la condición de urbanización privada con la finalización del período transitorio en el que los propietarios han estado percibiendo los beneficios legalmente estipulados y han estado obligados a mantener la urbanización a su costa.

Los derechos que siguen correspondiendo a las urbanizaciones que han abandonado definitivamente su condición de "urbanización privada" al culminarse la cesión al municipio, quedan por lo tanto limitados a partir de ese momento a los inherentes a su condición jurídica de "urbanización de iniciativa privada" condición que seguirán manteniendo hasta tanto no se produzca la modificación del planeamiento urbanístico de la urbanización en los términos anteriormente expuestos.

Estos derechos son:

1. La obligación de notificar personalmente a cada propietario, cualquier modificación del planeamiento parcial de la urbanización, por tratarse de una exigencia legal para todos los polígonos, unidades de actuación o sectores cuyo planeamiento fue de iniciativa privada.
2. El derecho a la reversión de los terrenos viales y zonas verdes, si el Ayuntamiento que los recibió gratuitamente de estos propietarios, modificase su uso y destino según el planeamiento de la urbanización.
3. En cuanto a las competencias, se limitarán a las que los Ayuntamientos correspondientes acuerden discrecionalmente delegar o compartir con la Asociación o Entidad de Propietarios que se constituya para este fin dentro del nuevo y definitivo régimen jurídico de la urbanización. Si la función es asumida por la asociación de propietarios con carácter supletorio a la municipal, el Ayuntamiento debe financiar la parte correspondiente, si es complementaria, el ayuntamiento debería cofinanciar la parte proporcional. No obstante, aunque esta cofinanciación pueda parecer razonable y justificada, no existe norma legal alguna que obligue a los Ayuntamientos a financiar el ejercicio de unas funciones de administración que los propietarios de la urbanización asumen voluntariamente.

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