URBANISMO
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Urbanizaciones: el aprovechamiento medio y la distribución equitativa de los beneficios y las cargas derivados del planeamiento
Aprovechamiento urbanístico, la distribución equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento, la edificabilidad computable a los efectos del aprovechamiento, y el ámbito de reparto del aprovechamiento urbanístico del planeamiento.

Teresa Saintgermain
Especialista en Urbanismo y Medio Ambiente
tsaintgermain@injef.com

1.- Aprovechamiento Urbanístico.

La Edificabilidad Total de un Polígono es el total de metros cuadrados construibles dentro de su perímetro. La Edificabilidad Media es la Edificabilidad Total dividida por la superficie total de dicho ámbito.

El Aprovechamiento Urbanístico es la Edificabilidad Total del polígono, sector o unidad de actuación, una vez deducidos los metros cuadrados de construcción destinados a edificación dotacional de cesión obligatoria. El Aprovechamiento Medio es el Aprovechamiento Urbanístico dividido por la superficie total del polígono, sector o unidad de actuación. El Aprovechamiento que corresponde a cada propietario (Aprovechamiento Patrimonializable) es el Aprovechamiento Medio multiplicado por la superficie del terreno aportado por dicho propietario. Este Aprovechamiento Patrimonializable puede verse mermado con el porcentaje de cesión obligatoria exigido por cada Ayuntamiento, cesión que la nueva Ley del Suelo ya no exige, limitándose a establecer el techo máximo de esta cesión en el 10% del Aprovechamiento total del polígono.

2.- La distribución equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento.

En la preceptiva distribución equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento, o equidistribución entre todos los propietarios de un polígono, sector o unidad de actuación, el beneficio, es el aprovechamiento urbanístico, y la carga, son los costes de la urbanización, incluidas las cesiones y todos sus gastos concurrentes. El mecanismo para la adjudicación de los beneficios que corresponden a cada propietario es la Reparcelación. La capacidad edificable de la parcela o parcelas adjudicadas a cada propietario ha de coincidir con el Aprovechamiento que corresponde a cada propietario según el cálculo antes expuesto; Es decir, su superficie será tal que multiplicada por el Aprovechamiento Medio del Polígono, alcance el Aprovechamiento Patrimonializable que corresponde a cada propietario.

El coeficiente de reparto proporcional del beneficio en un polígono, y por lo tanto, el techo máximo que a cada propietario corresponde en los beneficios, durante todo el período de vigencia del plan, vendrá siempre delimitado por el Aprovechamiento Medio. El valor intrínseco de los terrenos aportados no entra en consideración, ya que se considera siempre compensados por la edificabilidad adjudicada a su propietario, siempre y cuando se respete el criterio de efectuar las adjudicaciones de las nuevas parcelas en el área más próxima posible a las originales. Sí habrán de ser valorados a parte los derechos, servidumbres, construcciones o explotaciones existentes que hayan de ser cancelados para llevar a cabo la urbanización, cuando sean incompatibles con el planeamiento; esta valoración e indemnización correspondiente, se acumulará a las cargas derivadas del planeamiento, cuya distribución se hará en la misma forma y proporción que los beneficios.

3.- La Edificabilidad computable a los efectos del Aprovechamiento.

La edificación destinada a servicios de infraestructura de la propia urbanización o a servicios de sistema general (aquellos destinados a dar servicio a un ámbito mayor que trasciende al de la propia urbanización), no se computan en la edificabilidad patrimonializable. No es este el caso de las edificaciones dotacionales o de equipamiento de uso público (escolar, administrativo, sanitario, o institucional), con los que algunas veces se han equiparado las edificaciones de servicios de urbanización, ya que las edificaciones dotacionales también son patrimonializables, tanto si se destinan a la titularidad pública como a la privada, a no ser que hayan sido contemplados en el planeamiento de la urbanización como terrenos de cesión obligatoria y gratuita. Si este fuera el caso, la edificabilidad de estas construcciones no se computa a los efectos del cálculo del Aprovechamiento, del que han de excluirse, aunque sí se han de computarse a los efectos del cálculo de la Edificabilidad Máxima del polígono, dentro del techo limitado en el planeamiento; también han de computarse a los efectos de la distribución de las cargas del planeamiento, ya que las cesiones obligatorias y gratuitas constituyen cargas del planeamiento.

En definitiva, sólo existe un tipo de construcción que no computa a los efectos del cálculo de la Edificabilidad: son aquellas edificaciones destinadas a alojar, exclusivamente, los equipamientos de las infraestructuras de la urbanización, en las que las únicas plazas de trabajo previstas son las del personal de mantenimiento o vigilancia de dichos equipos, de ahí que la ordenanza de aplicación de tales construcciones sea la propia del uso industrial.. Como ejemplos ilustrativos más conocidos de estos tipos de edificaciones de servicios urbanos, citaremos los que alojan los centros de transformación del suministro eléctrico, las centrales de telefonía y/o comunicaciones, las estaciones de captación y bombeo del suministro de agua, las del suministro de gas, los almacenes de maquinaria y equipos de mantenimiento de la urbanización (limpieza, jardinería, alumbrado, pavimentación, señalización, etc.) y los que en la actualidad están comenzando a implantarse en algunos entornos residenciales de mayor tamaño en Europa: las plantas de cogeneración eléctrica, conjunta o separadamente con la captación solar o eólica, en las que se utilizan los restos de poda y residuos de la urbanización y se llevan a cabo simultáneamente labores de compostaje, las edificaciones destinadas al almacenaje y distribución de los residuos de la urbanización para su reciclado etc. En esta categoría podrán incluirse todos aquellos equipamientos, que de acuerdo con el desarrollo de las nuevas tecnologías y de las necesidades crecientes y/o cambiantes de la urbanización, sirvan para dotar o mejorar sus servicios actuales.

4.- El ámbito de reparto del Aprovechamiento Urbanístico del Planeamiento.

Los conceptos de Polígono, Sector o Unidad de Actuación Urbanística carecen de trascendencia a los efectos de aplicación de la normativa urbanística, ya que estas diferentes denominaciones utilizadas para referirse al ámbito del planeamiento parcial, responden exclusivamente a simples diferenciaciones basadas en el tamaño del ámbito o la naturaleza del suelo preexistente. Así, el término sector suele utilizarse para denominar ámbitos que abarcan más de un polígono o unidad de actuación; el término polígono suele utilizarse para denominar el ámbito de un Plan Parcial para el suelo originariamente urbanizable, y el término Unidad de Actuación, suele aplicarse a las áreas de remodelación a desarrollar en suelo urbano común, más o menos consolidado, mediante un PERI (Plan Especial de Reforma Interior). De estas diferentes denominaciones no se desprenden consecuencias jurídicas diferentes ya que todas ellas han de desarrollarse mediante un planeamiento parcial, y las únicas diferencias jurídicas de su gestión y desarrollo dependerán exclusivamente de la iniciativa de la actuación urbanística, que podrá ser pública o privada.

Las áreas de equidistribución son las delimitadas por el perímetro de un Plan Parcial.

Los Sectores, que abarcan más de un plan parcial, son unidades más amplias que se han delimitado en ocasiones para compensar situaciones singulares de desequilibrios destacables entre los aprovechamientos medios de diferentes polígonos, en relación con el Aprovechamiento Tipo (el Medio de todo el Sector) en el que están incluidos estos polígonos, permitiendo la transferencia del exceso o el defecto de aprovechamiento de unos a otros.

5.- El ámbito de reparto del Aprovechamiento Urbanístico derivado de las Modificaciones de los planes.

El ámbito de reparto de los beneficios y cargas del planeamiento es el del Plan Parcial durante toda la vigencia de éste, esto es, hasta que se produzca su derogación o sustitución. Las Modificaciones del Planeamiento, ni derogan ni sustituyen al planeamiento que modifican, que sigue plenamente vigente, incorporando la Modificación o Modificaciones tramitadas a posteriori. En cuanto a la ejecución de estas modificaciones introducidas en el Plan Parcial, estas no quedarán legalmente concluidas hasta tanto no se lleve a cabo la distribución (en este caso redistribución) equitativa del aumento o disminución del Aprovechamiento que dicha Modificación ha introducido en el ámbito del Plan Parcial considerado. En este punto se vienen dando con relativa frecuencia unas prácticas que vulneran este principio básico legitimador del planeamiento: si la Modificación supone aumento de Aprovechamiento, este suele patrimonializarse a título particular por el o los propietarios de las parcelas "recalificadas", en tanto que si la Modificación conlleva una carga, ésta suele distribuirse entre todos los propietarios del área de reparto del Plan Parcial afectado por la Modificación ya sea mediante la introducción de una tasa u otra modalidad similar.

Si la Modificación implicara disminución del Aprovechamiento Medio, única situación en la que la Normativa Urbanística reconoce el derecho a indemnización, ésta indemnización sí corresponderá en exclusiva a los propietarios de las parcelas sobre las que recae la disminución del Aprovechamiento Medio y, en el caso hipotético de que no hubiera indemnización, también habría de distribuirse la carga equitativamente entre todos los propietarios del polígono, aunque éste caso no pueda darse por la razón antes aludida y que se expone únicamente para poner de relieve que en una unidad de reparto no caben las segregaciones o exclusiones de la unidad reparcelable a los efectos de la ejecución del Plan Parcial que se ve modificado, en tanto que dicho planeamiento esté en vigor y que las infraestructuras de la urbanización sigan siendo las aportadas en su día por los propietarios del polígono.

En definitiva, si con posterioridad a la aprobación definitiva del Plan Parcial, se produce una Modificación sobre una o más parcelas de su ámbito, la incidencia en el aumento o disminución del Aprovechamiento Medio del polígono derivada de la modificación no recae ni corresponde a la parcela o parcelas "recalificadas" sino a toda el área de reparto, esto es, el ámbito del plan parcial al que pertenecen las parcelas modificadas, entre cuyos propietarios ha de efectuarse su equidistribución con arreglo a los mismos coeficientes que sirvieron de baremo para la distribución de las cargas de los servicios, infraestructuras y cesiones de la urbanización y del primitivo Aprovechamiento Medio.

La posición legal ante esta situación, es inequívoca, por un lado es un presupuesto inexcusable que se garantice la distribución equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento y por otro, los beneficios van ligados y vinculados en justa correspondencia a las cargas de manera que sólo corresponde obtener beneficios de la edificabilidad a aquellos propietarios que aportaron las carga de costear la urbanización sobre la que se promueven las edificaciones durante todo el período de vigencia del plan parcial.

Llegados a este punto hemos de tener presente que este tipo de Modificaciones del planeamiento en el ámbito de una urbanización de iniciativa privada más o menos consolidada, no suelen promoverse para disminuir la edificabilidad sino todo lo contrario y por otro, las modificaciones suelen consistir en la recalificación de una o varias parcelas que continúan formando parte de la urbanización existente, y sirviéndose no sólo de sus calles y servicios, sino del conjunto de dotaciones y cesiones que en su día aportaron los propietarios del polígono, hoy plenamente subrogados en los actuales por ministerio de la Ley, a quienes no es legalmente posible excluir del reparto de los nuevos beneficios generados en las futuras actuaciones, por tratarse de un principio general que no decae ni se hace ineficaz por el mero paso del tiempo, y que, por el contrario, ha de respetarse plenamente en tanto el planeamiento y la urbanización permanezcan.

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