URBANISMO
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Inscripciones registrales de los estatutos y derechos reales en las urbanizaciones privadas
En la promoción y construcción de las urbanizaciones residenciales privadas, que han de constituirse en Comunidades de Propietarios, Asociaciones o Entidades de Propietarios, la sociedad promotora, propietaria de todo o de parte de los terrenos sobre los que se actúa, suele ser quien toma las riendas de la actuación en todas las vertientes, constructiva, administrativa y jurídica de forma fiduciaria en nombre de los actuales propietarios y de los futuros comuneros destinatarios de las nuevas parcelas hasta la entrega de la urbanización a la comunidad de propietarios.

Teresa Saintgermain
Especialista en Urbanismo y Medio Ambiente
tsaintgermain@injef.com

En la promoción y construcción de las urbanizaciones residenciales privadas, que han de constituirse en Comunidades de Propietarios, Asociaciones o Entidades de Propietarios, la sociedad promotora, propietaria de todo o de parte de los terrenos sobre los que se actúa, suele ser quien toma las riendas de la actuación en todas las vertientes, constructiva, administrativa y jurídica de forma fiduciaria en nombre de los actuales propietarios y de los futuros comuneros destinatarios de las nuevas parcelas hasta la entrega de la urbanización a la comunidad de propietarios. Esta circunstancia, que centra en el promotor de forma exclusiva las decisiones que han de proyectarse en el funcionamiento futuro de la urbanización, y la evidente dicotomía existente entre los intereses de dichas promotoras y la de los futuros comuneros, aboca con frecuencia al aplazamiento de la inscripción registral de los estatutos que han de regular el funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, Asociación o Entidad, lo que ocasiona a la larga evidentes perjuicios a los derechos de los comuneros y al normal y adecuado funcionamiento futuro de la urbanización.

Comenzando por la escritura de segregación , ésta debe recoger, y así es lo usual, como parte inherente e inseparable de esta escritura, los estatutos de la futura comunidad de propietarios, Asociación o Entidad, en los que se recojan tanto las normas como los derechos reales y servidumbres por las que habrán de regirse los propietarios de parcelas y terrenos sitos en la urbanización. Sin embargo, no es tan usual como debiera, que estos estatutos sean inscritos en el Registro de la Propiedad por los promotores, para quienes representan una limitación en su capacidad para prolongar la libertad de decisiones en el ámbito de la urbanización hasta el momento de su traspaso a la comunidad de propietarios en la fecha de su constitución formal, momento en el que esta comunidad de propietarios recién constituida, no suele percatarse de la falta de inscripción registral de los estatutos, bien porque no es informada al respecto por la promotora, o bien porque las primeras juntas constitutivas de estas comunidades de propietarios suelen estar integradas mayoritariamente por miembros de la propia sociedad promotora, y minoritariamente por alguno de los primeros compradores de parcelas.

Es relativamente frecuente, en consecuencia con lo anterior, que en la inscripción registral de la escritura de segregación de la urbanización, el promotor suele solicitar del registro la exclusión de los estatutos y de los derechos reales y servidumbres otorgados en la escritura a favor de los futuros propietarios de parcelas, solicitando una inscripción parcial que el registrador suele aceptar.

La comunidad de propietarios se regulará necesariamente desde su origen por los estatutos, estén o no inscritos en el registro, sin embargo, los problemas derivados de esta situación no tardarán en manifestarse, entre los cuales, valga ello sólo como botón de muestra, por vía de subasta, se adquieren por terceros parcelas de la urbanización en las que los adquirentes no se quieren hacer cargo de las cuotas adeudadas por los anteriores propietarios, por no figurar inscritos los estatutos en el registro de la propiedad.

Es entonces cuando la comunidad toma conocimiento de las consecuencias de esa anomalía y acude al registro de la propiedad con la intención de subsanarla, tomando contacto entonces con otro aspecto de la problemática situación ya que, no son pocos los casos en los que el registrador se niegue a practicar la inscripción solicitada.

Si la comunidad opta por volver a aportar para inscripción en el Registro de la Propiedad, la escritura de segregación y esta incorpora como parte inherente los estatutos y la constitución de los derechos reales y servidumbres, los argumentos legales que suele aducir el registrador para justificar su negativa pueden sintetizarse en los siguientes:

1. Que la presentación de un documento formalmente correcto que refleje un título válido, no garantiza su inscripción por aplicación de la prioridad registral y tracto sucesivo y buscan el apoyo a esta declaración en que el art.40 de la ley Hipotecaria al citar la toma de razón del título correspondiente matiza: "si hubiere lugar a ello".
2. Por faltar el consentimiento de los titulares de los predios dominantes, cuya aceptación es necesaria tanto para adquirir un derecho como para atribuirles las obligaciones derivadas del reparto de las cargas.
3. No pueden inscribirse sin el consentimiento unánime de todos los afectados.
4. Se invocan para la denegación los arts. 20 y 40 de la Ley Hipotecaria.
5. Algunos registradores hacen juicios de valor poniendo en duda la asimilación de estas urbanizaciones al régimen de propiedad horizontal.

No hay duda que para evitar posiciones parecidas por parte de algunos registradores, es importante que los primeros adquirentes de parcelas comprueben si se ha efectuado la inscripción de la escritura de segregación se ha efectuado conjuntamente con los estatutos de la comunidad y los derechos reales y servidumbres que se hubieran constituido a favor de los comuneros, porque además de evitarse problemas futuros, se evita que la promotora pueda hacer disposición contraria a estos estatutos y a los derechos de los futuros comuneros, sobre los terrenos de la urbanización, hasta el último momento de su entrega a la comunidad de propietarios.

No obstante, a los argumentos de una negativa del registro planteada en la línea antes descrita pueden oponerse los argumentos siguientes:

1. Los estatutos de una comunidad de propietarios son parte inseparable de la escritura de segregación, conforman la vida social de los comuneros e instituyen derechos reales que deben acceder al Registro de la Propiedad siendo un hecho doctrinal y jurisprudencialmente aceptado que a las urbanizaciones de carácter privado les son aplicables de forma expresa la técnica de la propiedad horizontal "tumbada" de la ley de 21 de julio de 1960, hoy, Ley 8 de 6 de abril de 1999.
2. Las urbanizaciones privadas organizadas en régimen de propiedad horizontal, constituyen una unidad orgánica que no se pierde por el hecho de que sucesivamente se vayan formando parcelas con el carácter de fincas independientes y sobre las que se instituyen no solo derechos y obligaciones frente a los elementos comunes (viales, servicios etc.) sino también auténticos derechos reales donde cada parcela es predio dominante y predio sirviente simultáneamente. Bajo estas condiciones el acceso y reflejo registral de estas situaciones es absolutamente esencial para la publicidad y seguridad jurídica efectiva del tráfico civil y patrimonial que exige, una vez solicitado del registro, que se inscriban los estatutos donde se recogen los citados derechos de acuerdo con los arts. 2.2 y 3 de la ley Hipotecaria.
3. Una de las preocupaciones fundamentales de la legislación hipotecaria ha sido la de perseguir por todos los medios posibles y viables dentro de la vida jurídica, la mayor exactitud en los libros del Registro de la Propiedad , de modo que estos reflejen en todo momento la verdadera situación de derecho de los inmuebles y de los derechos reales que les afectan. Puesto que de no cumplirse este cometido, el Registro dejaría de ser exacto o íntegro y su inveracidad afectaría a la seguridad del tráfico.
4. Los estatutos de las comunidades de propietarios en las urbanizaciones privadas, forman parte del título constitutivo de la propiedad horizontal en la que se organizan. Los estatutos afectan a terceros adquirentes. De aquí la necesidad de la concordancia del registro con la realidad jurídica. De prescindirse de la publicidad del Registro, la seguridad jurídica, como principio jurídico-constitucional se resentiría hasta el extremo de convertirse la relación entre comuneros o la de terceros con estos o con la Comunidad en una simple apariencia de hecho.
5. La falta de concordancia entre el registro y la realidad jurídica se debe a que o bien se han roto los eslabones del historial jurídico, al no constar los estatutos en las ventas sucesivas de las parcelas, o a que existen gravámenes, servidumbres y cargas o iura in re aliena que por razones varias no aparecen inscritas en el Registro; para ello el art. 198 LH establece los medios para solucionar el problema de la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral. También a la inexactitud registral se refiere el art. 39 LH ("por inexactitud del registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral"); véanse sus concordancias en los arts. 211 a 220 LH y 314 a 331 y 595 RH. Justamente, para subsanar esas inexactitudes el art.40 LH habilita las técnicas hipotecarias precisas, señalándose en el apartado a) que una de las fórmulas de rectificación es por "...la reanudación del tracto sucesivo , con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley y tercero por resolución judicial ordenando la rectificación".
6. La inscripción de los estatutos en el Registro de la Propiedad , no sólo no perjudicará derechos de terceros, sino al contrario, les dará a conocer por medio mismo del Registro, la auténtica situación jurídico-urbanística de la comunidad de propietarios y de las parcelas de la urbanización, puesto que además de reflejarse las relaciones prediales entre los propietarios se podrán y deberán recoger en los mismos estatutos, las limitaciones que impone la ordenación urbanística de conformidad con el Plan Parcial que le es de aplicación.
7. No puede mantenerse que la inscripción solo podría realizarse con el consentimiento unánime de todos los afectados, puesto que ello constituye un metafísico jurídico imposible, al tratarse de una urbanización donde los títulos de propiedad pueden ser muy numerosos; y por tanto el consentimiento unánime es una pura entelequia, como al fin se ha entendido acertadamente en la nueva Ley de Propiedad Horizontal. De ahí que haya de acudirse a los procedimientos previstos por la Ley Hipotecaria y su reglamento para subsanar estas discrepancias entre el Registro y la realidad jurídica material y sustantiva.
8. En este sentido expuesto sobre la necesidad de concordar la realidad registral y la extrarregistral de contenidos jurídicos, responde el R.D. 1093/1997, de 4 de julio, en el que se conectan las situaciones del urbanismo y de la propiedad horizontal con el Registro, que hasta ahora, habían vivido de espaldas.

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