URBANISMO
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El papel del promotor
El promotor no es una figura del derecho urbanístico ni detenta un papel específico que no sea el que se le reconoce por su condición de propietario único o como miembro de una junta de propietarios por acuerdo o delegación de estos.

Teresa Saintgermain
Especialista en Urbanismo y Medio Ambiente
tsaintgermain@injef.com

Acometemos el punto 9) y último de la relación de comentarios sobre los errores comunes en torno a las urbanizaciones de iniciativa privada, relación que, como de costumbre, transcribimos:

1) Distinción del suelo "urbano" y "urbanizable"

2) La "vigencia indefinida de los planes"

3) El principio del "ius variandi"

4) Las "cesiones obligatorias y gratuitas"

5) Los "estándares urbanísticos" cuya infracción determina la nulidad de los planes

6) La "responsabilidad patrimonial de la Administración"

7) "La iniciativa pública o privada de los planes"

8) La "titularidad" del suelo, y

9) El papel del "promotor" en las urbanizaciones privadas.

Comenzamos este comentario con una aclaración previa a algunas dudas que nos han sido planteadas acerca de la diferencia entre los términos "urbanización de iniciativa privada" y "urbanización privada", y sobre a cual de ellas en concreto, van dirigidos los comentarios de esta serie monográfica sobre urbanizaciones privadas.

Bajo el régimen de la urbanización privada (propiedad horizontal "tumbada"), se encuentran todas las urbanizaciones de iniciativa privada cuyos viales no vienen previamente atribuidos por el planeamiento a la titularidad municipal; es por lo tanto a estas urbanizaciones a las que va dirigida esta serie monográfica.

Una vez aclarado lo anterior, es necesario tener presente las siguientes puntualizaciones:

a) La iniciativa, no viene referida únicamente a la formación del plan, sino a todo el proceso hasta completarse la ejecución de la urbanización.

b) Cuando el Ayuntamiento participa en la promoción del plan, aunque sea de forma minoritaria, éste no se considera de iniciativa privada.

c) Cuando el planeamiento atribuye los viales al Ayuntamiento correspondiente, la urbanización se considera pública, aunque su iniciativa haya sido privada.

d) Una urbanización privada, puede dejar de serlo cuando el colectivo de propietarios opta por efectuar su cesión al Ayuntamiento correspondiente, ya sea para acogerse al régimen de beneficios fiscales y tributarios previstos por la Ley o sencillamente para liberarse de su mantenimiento. En este caso, la urbanización será privada hasta que se consume la formalización de dicha cesión, y será pública desde el momento en el que, cumplidas las condiciones bajo las que se formuló, el Ayuntamiento toma a su cargo su mantenimiento.

Una vez hecha esta aclaración inicial, entramos en el análisis del papel del "promotor" en estas urbanizaciones.

Sea cual sea el origen y la constitución de la entidad promotora, en el proceso urbanístico existe un momento en el que se produce un salto cualitativo con consecuencias jurídicas determinadas para el promotor, este momento es cuando se produce la primera venta o transmisión de parcela y el promotor deja de ser el propietario único del suelo de la urbanización y pasa a ser un miembro más del colectivo de propietarios de la urbanización. Este cambio cualitativo puede producirse en cualquier momento del proceso urbanístico, antes o después de ejecutarse la urbanización y a partir de ese momento, el promotor no puede adoptar decisiones que afecten a la urbanización al margen de los demás propietarios sea cual sea la fórmula que los aglutine o represente.

El promotor no es una figura del derecho urbanístico ni detenta un papel específico que no sea el que se le reconoce por su condición de propietario único o como miembro de una junta de propietarios por acuerdo o delegación de estos. En todo caso la figura objeto del derecho urbanístico es únicamente el propietario del suelo, no el promotor y éste, solo tiene obligaciones y derechos en su condición de propietario, y como tal, viene obligado a destinar las parcelas de su propiedad a la utilización prevista en el plan y/o en los estatutos ni podrá instar alteraciones del plan, al margen de los acuerdos adoptados por el conjuntos de los propietarios. Ni que decir tiene que si el promotor detenta la mayoría de la propiedad del suelo, también detenta la mayoría en el voto y por lo tanto, sacará adelante sin problemas todas sus iniciativas, pero ello no es óbice a que haya de someterlas previamente al acuerdo de todos los propietarios.

El promotor, como tal se encuadra en las normas que regulan esa actividad mercantil en la reciente Ley de Edificación, (ver el artículo de INJEf.com al respecto) y en las civiles dimanantes de los contratos y compromisos que haya suscrito con la junta de propietarios, ante la cual habrá de responder por el incumplimiento de plazos y costes de la construcción, y, solidariamente con el constructor y los técnicos autores del proyecto de urbanización y la dirección de las obras, en virtud de la responsabilidad decenal, por los daños o vicios de construcción de cualquiera de los elementos de la urbanización. En todo caso, la cuestión de la actividad profesional del promotor, es ajena a las normas del derecho urbanístico, en el que, solo interviene en su condición de propietario como uno más.

La incorporación del promotor en esta serie monográfica, no se debe, por lo tanto, a que la norma urbanística le reconozca una función o papel específico, sino al que falsamente le es atribuido como representante de los propietarios, papel que se autoatribuye a veces la propia promotora, o algunos Ayuntamientos, que prefieren siempre como interlocutor al promotor, que a la junta de propietarios.

La atribución al promotor por los Ayuntamientos de la representación de la Junta de Propietarios, e incluso, de la titularidad de los elementos comunes, se suele producir cuando, con el paso del tiempo, en los ayuntamientos se plantea la ocupación o alteración parcial o total de las zonas verdes o viales para usos "más lucrativos". La fórmula comúnmente utilizada en estas ocasiones ha sido la de requerir al promotor, que normalmente sigue manteniendo en el registro la titularidad de estas zonas a su nombre, para que efectúe la cesión. Los propietarios, no suelen enterarse de esta operación, por lo que cuando se dan cuenta, han perdido ya su oportunidad de reclamar los beneficios tributarios que la Ley les reconocía, e incluso, en muchos casos continuarán manteniendo la urbanización a su costa sin ser conscientes del cambio operado.

En coherencia con lo anterior y dejando sentado que, en cuanto a los derechos y obligaciones urbanísticas, el promotor es un propietario más en la medida y en la proporción en la que mantenga propiedades en la urbanización, no es posible considerarlo el titular de los elementos comunes en ningún momento, sea cual sea el asiento registral al respecto, ya que dichos elementos son por imperativo legal de cesión obligatoria y gratuita al colectivo que ha de servirse de ellos. Por el mismo motivo y fundamento, ninguno de los acuerdos de la junta de propietarios por los que se delegue al promotor la representación o la delegación de determinadas funciones, puede ser interpretado como una cesión de titularidad sobre estos elementos, porque ello entra en colisión con la Ley.

Siguiendo con el mismo razonamiento, y puesto que en materia urbanística el promotor es un propietario más, que ni detenta la representación de los propietarios, ni tiene atribuidas facultades distintas a las de estos, al finalizar la urbanización no es necesario que se formule un traspaso de funciones urbanísticas por parte del promotor al colectivo de propietarios, ya que todas las funciones, derechos y obligaciones urbanísticas recaen siempre en los propietarios, y las detenta desde el origen la junta, asociación, entidad o comunidad que los aglutina y representa. De la misma forma, tampoco es necesario el traspaso a éstos de los viales y elementos comunes, ya que sus titulares finales son los propietarios que han de servirse de ellos, por imperativo legal y esta traslación se produce automáticamente en virtud del tracto sucesivo que opera en este caso.

Es evidente que cuando el promotor formula un documento para traspasar las funciones urbanísticas o la titularidad de los elementos comunes al colectivo de propietarios de la urbanización, es porque se atribuye tales facultades y titularidad, atribución que no solo no encuentra apoyo alguno en la Norma, sino que colisiona con ella.

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