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URBANISMO X.-SOLUCIONES ANUNCIADAS PARA HACER FRENTE A LA CRISIS Gabinete de Estudios
de Injef-10/5/2003- En cuanto a las distintas soluciones propuestas por el Gobierno y las agrupaciones políticas de la oposición, han abundado los discursos generalistas y no se han escuchado declaraciones que hayan ido a lo concreto con soluciones claras para atacar el problema. Entre las medidas apuntadas con una cierta concreción para incentivar el mercado de vivienda en alquiler, el Ministerio de Fomento propone para las empresas que construyan viviendas y las arrienden durante 10 años una sensible reducción en la imposición sobre las plusvalías de la venta de las viviendas que hayan permanecido en alquiler con rentas congeladas durante 10 años. Ese tipo reducido quedaría fijado en un 2% del precio de venta siendo el porcentaje normal en la actualidad del 35%, con el compromiso de reinvertir los beneficios resultantes de la comercialización en nuevas promociones. Las condiciones para acogerse a esta reducción serían las siguinetes. Para remontar la dificultad que supone posponer la recuperación de la inversión a 10 años, el ejecutivo propone además una libertad de amortización para este supuesto. Estas propuestas, a pesar de haber llegado a formalizarse en un acuerdo suscrito con las administraciones, fué posteriormente rechazado por los promotores a mediados de febero de 2003. Hacienda sigue buscando formulas fiscales que animen el mercado de alquiler. Lo cierto es que mas que medidas fiscales, de cuya eficacia no dudaremos, los propietarios se niegan a sacar al mercado sus inmuebles por temor al impago de los inquilinos y, sobre todo, por la imposibilidad de echarlos con prontitud en este supuesto. El problema de la morosidad en los pagos es el verdadero lastra del mercado de alquiler de viviendas y en este sentido, la Ley de Enjuiciamiento Civil aprobada el 7 de enero de 2000, destinada a crear un procedimiento más agil en el procedimiento monitorio para resolver los contratos de alquiler, no ha dado la respuesta deseada a las expectativas que se habían creado antes de su aprobación. Así se ha puesto de manifiesto a la vista de los resultados de estos procedimientos en las estadisticas judiciales del año 2000 del Instituto Nacional de Estadistica y de la Memoria anual del Consejo General del Poder Judicial. En el año 2001, 120.137 procesos iniciados y 52.078 concluidos, de los cuales unicamente 26.177 fueron sentencias de deshaucio, un 25% menos que en 1998. Como referencia, en Alemania hay 7 millones de actuaciones de este tipo en un año. Ante este panorama, una de las medidas adoptadas por el Consejo de Ministros de 30 Abril de 2003 ha sido la introducción de reformas en la Ley de Enjuiciamiento Civil para hacer más efectivo el procedimiento de deshaucio con el objeto de luchar contra la morosidad e incentivar el mercado de alquiler. Estas modificaciones son fundamentalmente tres, la simplificación del emplazamiento al demandado, será suficiente con notificar al portero de la finca o a cualquier empleado o pariente mayor de 14 años para dar por enterado del proceso al inquilino con el objeto de que este no pueda dilatar el proceso con el mecanismo de eludir la notificación; la aplicación del proceso verbal tambien para aquellos casos en que la deuda exceda 3000 euros (límite máximo actual); y agilización en la elección del abogado del demandado. Por otra parte, aunque en general hay coincidencia en admitir que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) necesita una inminente modificación, es un hecho que con independencia de las carencias que dicha Ley pueda tener, en ocasiones la normativa se deja de lado y se ponen en práctica costumbres poco lícitas. Así, es bastante frecuente que empresas inmobiliarias utilicen anuncios engañosos con precios muy por debajo de mercado para atraer a clientes; en relación con este tipo de practicas, la Fuci recibió más de 3.100 reclamaciones el año 2002. Tambien se publican anuncios en los que se ofrece un subarriendo ilegal de la vivienda por un sobreprecio. Otra irregularidad frecuente es que el arrendador se niega a firmar contrato, decisión que al arrendatario suele parecer inocua pero que puede suponer una perdida de los derechos de la LAU y ara el arrendador la imposibilidad de instar el deshaucio por los cauces del juicio verbal en caso de un posible impago del inquilino. Aún así, un deshaucio puede tardar un promedio de un año si el caso se resuelve con normalidad; esta situación no solo es propicia al incumplimiento en el pago del alquiler sino que, según informe del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, ha favorecido la proliferación de auténticas mafias que amparandose en esta tardanza, alquilan un piso, pagan la fianza y un més de alquiler e inmediatamente exigen al propietario una indemnización para desalojar la vivienda. Otra consecuencia de esta tardanza en el deshaucio de inquilinos morosos señalada por el Colegio de Administradores de Fincas es la exigencia de los arrendadores hoy habitual de pedir más de un més de fianza o un aval bancario por seis meses de renta, prevención que suelen aplicar en especial frente a determinados colectivos, como a los extranjeros. Se ha propuesto la penalización fiscal de quienes dispongan de viviendas desocupadas, al menos un estudio en este sentido ha sido anunciado por el vicepresidente segundo y ministro de Economia Rodrigo Rato. Una medida así resultaria cuando menos prematura de adoptarse antes de resolver los problemas descritos de la falta de seguridad del arrendatario frente a la morosidad. Se ha propuesto tambien la bajada del IVA del 7% al 4% para las VPO que supondía un ahorro de 3000€ para una vivienda de 96.160€. Esta medida responde a una moción presentada por CIU y aprobada por el Congreso de los Diputados. Este tipo se aplica ya en la actualdad en las viviendas de protección oficial de régimen especial y las de promoción pública. Entre las soluciones propuestas merece destacarse por su sorprendente ingenuidad, la de que una modificación en los métodos empleados para la valoración del suelo traería consigo su abaratamiento. En el programa electoral para las municipales del 2003 el PSOE afirma que '' La idea de que el incremento del suelo urbanizable frenaria al menos el precio de la vivienda ha sido un diagnóstico fallido''. Lo cierto es que esa aspirada liberalizacion del suelo no paso de ser una propuesta o declaracion de principios de la Ley estatal, que nunca fué puesta en práctica por la legislación autonómica del suelo que es donde ha de desarrollarse ante la evidente falta de voluntad de los Ayuntamientos cuyos políticos no desean renunciar al poder que les otorga el seguir siendo la llave para la salida al mercado de suelo urbanizable. Propone tambien el PSOE reformar la Ley de Patrimonio -incluida en los Presupuestos Generales para 2003-, para que el Estado se desprenda del suelo, destinando obligatoriamente a vivienda protegida un amplio porcentaje y , como criterio primordial, introducir cambios en los criterios de valoración del suelo, para, según su responsable de vivienda, Cristina Narbona "evitar que se adelante la plusvalía a los propietarios del suelo". Asimismo, en el programa presentado a las elecciones autonómicas y municipales de 2003 el PSOE propone junto al lema ''vivienda para todos'' y con el objetivo de ''garantizar el derecho a una vivienda digna para todos los ciudadanos'' y ''revitalizar los barrios mas degradados'' la creación de patrimonios publicos de suelo destinados a viviendas públicas o mixtas en alquiler, aprovechando los suelos ya calificados para equipamientos públicos en los planeamientos vigentes''. Desde luego que utilizar los suelos destinados a equipamiento público para levantar en ellos mas viviendas no es garantizar el derecho a una vivienda digna sino mas bien lo contrario, ya que lo que dignifica la vivienda son precisamente las dotaciones y los equipamientos publicos y lo que la degrada es la falta de equipamientos publicos que deben acompañar al parque de vivienda para garatizar la calidad de vida de los ciudadanos, que no son otros que los destinados a equipamiento escolar, deportivo, sanitario, de espacios al aire libre, y en definitiva, de los servicios públicos necesarios para que dotar al parque de vivienda de la dignidad mínima que propugna nuestra Constitución. Semejante promesa electoral no solo no da respuesta a las necesidades de vivienda y menos aún con la dignidad que requiere la sociedad, sino que es mas bien una declaracion a favor de la especulacion mas abusiva. Con esta propuesta se pretende llevar hasta sus ultimas consecuencias uno de los aspectos mas oscuros introducidos por la Ley del Suelo de 1992, declarada inconstitucional pero asumida por la mayoria de la autonomias con las desastrosas consecuencias que conocemos. Aunque en esta Ley no se confunde estos dos conceptos de vivienda (generadora de necesidad de equipamientos) con equipamientos (para satisfacer esa necesidad generada por las viviendas) si permite recalificar las zonas destinadas a equipamiento publico para construir viviendas. Esta permisividad en el cambio de calificación entre el uso de vivienda y el de equipamiento, solo sería justificable en el caso inverso al planteado en la Ley del Suelo de 1992 y el programa del PESOE, es decir, cambiando el uso de las parcelas de vivienda por el de equipamiento ya que son muchas las bolsas de suelo residencial colmatado por las viviendas en las que se han "olvidado" las necesarias reservas de suelo para equipamientos. Resulta curioso y temerario la solucion de suprimir equipamientos publicos para levantar mas viviendas, pero la Ley de 1992 empezó por permitirlo y las propuestas del PSOE van en la direccion de llevarlo a sus ultimas consecuencias privando a la sociedad y a los barrios de lo que mas necesitan para mejorar su dignidad y calidad de vida, los equipamientos publicos reservados por el planeamiento urbanístico, que tal como amenaza el programa electoral del PSOE, seran detraidos al servicio publico de los barrios para densificarlos aun mas. Esto si se conseguirá justamente lo contrario de lo que se promete. En términos generales las propuestas del principal partido de la oposición prefieren no mirar hacia el suelo como causa de la grave crisis de la vivienda a pesar de los alarmantes indicios de que el problema nace y muere en el suelo y en concreto en el encarecimiento derivado de la fuerte intervención de este elemento básico de la vivienda. Sin embargo se estan produciendo ya situaciones como la que ha llevado a la Unión de Empresarios de la Construccion de Huelva (UPECO) a solicitar a todos sus asociados que no presenten ofertas a la subasta de suelo de la Diputación de dicha provincia, en consideración al desmesurado precio de salida con el que lo saca la Diputación (1.200€/m2) lo que hace inviable la construcción de viviendas al precio máximo fijado por el Plan Andaluz de la Vivienda (1.015€/m2). Esta situación, a juicio de esta organización, impide no ya hacer viviviendas protegidas, sino, ni siquiera viviendas libres a precios razonables. Este tipo de situaciones ponen de relieve la falta de rigor de los sectores políticos involucrados en el tratamiento de la función interventora de la Administración sobre el suelo, función que, si debe producirse, ha de ocuparse precisamente en el sentido de impedir la existencia y promulgación de normas que permiten a los ayuntamientos utilizar un bién básico social como el suelo, como fuente de financiación ilimitada e indiscriminada; no sólo porque esa explotación económica del suelo es odiosa, sino porque atenta directamente contra el mandato constitucional que otorga el tratamiento de derecho fundamental a acceder a una vivienda digna. Otra propuesta de Fomento y las CCAA es la de alcanzar un pacto en política de suelo "sobre mínimos" . La recomendación de Fomento es sacar el suelo a concurso con un precio fijo dando prioridad a las ofertas que comprometan un mayor número de viviendas protegidas. La propuesta gubernamental para incentivar el mercado de alquiler, pasa por aplicar reducciones fiscales a las empresas que acometan este tipo de viviendas. La rebaja del 5% en el tipo del impuesto de sociedades ha sido acogido favorablemente por las empresas, pero existen discrepacias en cuanto a que el borrador se refiere a empresas de nueva creación destinadas a la construcción y promoción de viviendas en régimen de alquiler permitiendo la opcion de compra sobre ellas y limitándose la evolución de las rentas a un 0,75% anual durante los primeros cinco años por debajo de la evolución del IPC. El escollo entre los profesionales se centra en que ''si las rentas han de ser protegidas los promotores necesitaran suelos de precio tasado para construir ese tipo de viviendas, y esto no será posible si las administraciones no ceden ese suelo'' Como punto más positivo hacia la revitalización de este sector de alquiler y donde hay mayor coincidencia es en el de la reforma tambien anunciada de la Ley de Enjuiciamiento Vivil , ya que, tal como ha señalado el secretario general de la Asociación de Promotores de Valencia ''más que un incentivo fiscal, lo que se necesita es una seguridad jurídica, hoy inexistente'' Por su parte la OCDE (Organización para la Cooperación el Desarrollo Económico) , recomienda al Gobierno reducir los incentivos fiscales a la compra de vivienda y sustituirlos por subsidios de alquiler para personas con bajos ingresos. Paralelamente recomienda tambien este organismo para reducir el riesgo de ''burbuja especulativa'' existente en el mercado inmobiliario, una gestión más homogenea, transparente y flexible del suministro de suelo por parte de Comunidades y Ayuntamientos El PSOE a traves de su candidato el Sr. Rodríguez Zapatero ha prometido en su campaña abaratar el coste de la vivienda un 30% llegando a decir textualmente que: "la idea de que el crecimiento del suelo urbanizable frenaria al menos el precio de la vivienda ha sido un diagnostico fallido: las reglas de juego del mercado no responden a ese criterio y al no afrontarse otras medidas previas (básicamente respecto al planeamiento y la gestion urbanistica) el aumento de la superficie urbanizable no ha conseguido los objetivos pretendidos. La administración del PP ha sido incapaz de producir suelo urbanizado suficiente a precio asequible a pesar de la proliferación de empresas mixtas, consorcios y patrimonios publicos de suelo ya que aun cuando se han expropiado terrenos, principalmente rusticos, la lentitud para urbanizarlos ha retrasado una politica de suelo adecuada.'' Con estas afirmaciones parece que se ha olvidado el partido de la oposicion que una parte importante de los municipios españoles esta regida por ellos mismos y que en ellos los precios de la vivienda son igualmente caros. Una vez eliminadas afirmaciones de buenas intenciones tan generalistas como ambiguas como la anteriormente transcrita y otras como que: ''los socialistas pensamos que el urbanismo tiene que ser un asunto exclusivamente público, sin perjuicio de la participación de la iniciativa privada'', sí merece la pena insistir en la intencion de que se destine el suelo publico a la construccion de viviendas sociales, ese es el buen camino si se logra que los Ayuntamientos dejen de utilizar el suelo como la fuente de financiacion mas lucrativa para sus arcas Puede concluirse que, en general las propuestas de nuestros políticos se orientan hacia una mayor intensificación del intervencionismo de la Administración, que es precisamente la politica iniciada y seguida desde 1992, causante de la actual situación La actual intervención de las administraciones sobre la salida de suelo al mercado, debe abolirse urgentemente, no solo porque hace inaccesible la vivienda a los ciudadanos, sino porque trae consigo un urbanismo tacaño, un medio habitado artificialmente sobreexplotado y densificado para cubrir los márgenes del negocio inmobiliario con la consiguiente pérdida de calidad del medio habitable. Por el contrario la intervención de la Administración debe existir orientada a proveer las infraestructuras de carácter general, las locales ya las establece la norma para los planes parciales de cada unidad de actuación. Deben prohibirse de una vez por todas la práctica inmoral y abusiva de someter a sucesivas modificaciones puntuales el planeamiento, porque impide la existencia de un marco estable de referencia de precios y de oferta existente en el mercado, ya que el promotor opta por eludir la creación de nuevos polígonos urbanizados ante la permanente tentacion que les ofrecen los Ayuntamientos de obtener jugosas recalificaciones en los ya existentes, con el intercambio de ''compensaciones económicas'' convenidas. Esta práctica, a pesar de su planteamiento concepto y naturaleza de ''antiurbanismo'' y ''antiplanificación'' fué "inventada" y consagrada por la Ley del Suelo de 1992 e incorporada con gran contento por prácticamente todas las normas autonómicas posteriormente elaboradas como una herramienta valiosísima de poder político y obtención de ingresos atípicos. Las únicas modificaciones puntuales en un planeamiento deberían quedar limitadas de forma exclusiva a ampliar o mejorar los equipamientos públicos
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