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URBANISMO II.- EL FACTOR FINANCIERO, en las Causas del Encarecimiento de la Vivienda en España durante el periodo 1990-2003- Gabinete de Estudios
de Injef-10/5/2003- En el aspecto financiero las novedades mas significativas en el período analizado han sido el abaratamiento de los tipos de interés de los créditos hipotecarios y la entrada del euro. La bajada de los tipos de interés ha sido proxima a los doce puntos desde 1990 y de cinco puntos desde 1996. Esta bajada de tipos, unida al crecimiento económico experimentado en España desde 1997, ha permitido acumular un índice real de crecimiento del 23,9 por ciento ganando cinco puntos de convergencia, lo que sin duda ha "tirado" del empleo. Bajada de tipos y aumento de empleo son factores de innegable influencia en el aumento de la demanda de viviendas. A pesar de que a primera vista parece tentador buscar aquí las causas del encarecimiento de la vivienda, lo cierto es que el aumento de la demanda, al menos cuando se opera en un mercado libre, solo provoca el encarecimiento del producto cuando la oferta es escasa, pero éste no ha sido el caso, tal como veremos en las cifras correspondientes, donde se comprueba que la oferta de nuevas viviendas ha crecido de forma espectacular. En los procesos industriales, y la construcción es uno de ellos, el aumento de la demanda produce incluso el efecto contrario, dinamiza y anima la modernización de los sistemas productivos, favoreciendo su estandarización y producción en masa y, en definitiva abaratándolos como nos muestra el ejemplo de EEUU, donde la industrialización de los sistemas constructivos permiten unos costes cuatro veces inferiores a los de la construcción en España. Aunque estos costes de construccion, como se verá en el apartado correspondiente, no han experimentado subidas destacables, se siguen manteniendo casi inalterados los sistemas constructivos tradicionales. En España la construcción tradicional, sigue siendo aquí la preferida por la demanda frente a los sistemas prefabricados o semiprefabricados. Por estas razones y tal como confirma la experiencia americana y europea, la incidencia de la bajada de los tipos en los mercados en general, no es la de provocar un aumento de los precios del producto inmobiliario, sino mas bien lo contrario. La facilidad de acceso a los créditos baratos inevitablemente anima a la demanda de los productos básicos en general y entre ellos el de la vivienda; al aumento de la demanda sigue la dinamización de los sectores productivos involucrados y con esta, la bajada de precios. Esta regla falla unicamente cuando interviene en el proceso una materia escasa en los costes de producción, en el caso de la vivienda, suelo, materiales y mano de obra, pero, como veremos en el apartado correspondiente, ni los materiales de construcción ni la mano de obra han experimentado subidas destacables y en lo que respecta al suelo, estamos en España en clara situación de ventaja con respecto a los paises europeos de referencia y, por si esto fuera poco, las tecnicas constructivas permitirian la construccion en vertical, tipologia que en España es muy mayoritaria en relación con los paises europeos, otra contradición más de nuestro particular mercado inmobiliario y sin duda alguna, otra consecuencia de una especulación irracional. Por otra parte, el abaratamiento de los tipos, aunque se trata sin duda de una innovación coincidente en el tiempo con el inicio de la acentuada subida de los precios de la vivienda, no explica el fenómeno producido en España, ya que aquí, si bien es cierto que el proceso fue mas intenso, al haber pasado en poco tiempo de ocupar uno de los niveles de tipos mas altos a situarnos establemente entre los mas bajos de Europa, no se hizo otra cosa que aproximarse a los tipos ya existentes por entonces en el entorno europeo desde hacía más de una década, y en Europa la vivienda no ha experimentado un fenómeno de encarecimiento similar al producido en España. Durante el año 2001 la vivienda subió en España un 11,4% mientras la media Europea se mantuvo en un 2%. ¿Que es lo que nos separa de la situación europea, cual es la causa de esta radical diferencia?. No son las económicas, ni las crediticias desde que es el Banco Central Europeo el encargado de marcar la política monetaria de los países de la Unión Europea, ni mucho menos lo es la disponibilidad de suelo, en la que nos encontramos en España en una clara situación de ventaja respecto de la media europea. Aunque hoy el esfuerzo de amortización para la inmensa mayoría de las familias que mantienen un crédito hipotecario es igual o inferior al que soportaban en el momento de su contratación y la morosidad se mantiene en mínimos históricos, para los nuevos adquirentes esta bajada de los tipos de interés ha sido completamente absorbida por el fuerte incremento de los precios de la vivienda. De hecho actualmente cerca de medio millón de personas tendrán mayores dificultades para acceder a su primera vivienda pese a la bajada de créditos y la vivienda representa hoy el 50% de la renta de endeudamiento familiar según Informe de la aseguradora General Electric Mortgage Insurance, pues hace cinco años el precio de una vivienda media representaba el salario de tres años y medio y en el 2001 el de cinco años. En cuanto al factor euro, el desorbitado ritmo de subida experimentado por la vivienda ya se había iniciado a principios de los noventa, es decir, mucho antes de la entrada en circulación de la nueva moneda, y por otra parte esta influencia habría sido puramente matemática y proporcional en todo caso a la practica del redondeo de la moneda. Pero ni la cuantía del incremento experimentado en los precios de vivienda tras la entrada del euro, ni el período ni el ritmo en el que se ha producido, guarda relación proporcional con el famoso redondeo. Como factor financiero indirecto, podemos incluir tambien el blanqueo de dinero previo a la incorporación del euro y consecuencia de esta incorporación, por su concurrencia en el aumento de la demanda de bienes inmuebles en el mismo período, pero, por una parte ya hemos expuesto cuales son los efectos del aumento de la demanda a medio y largo plazo en un mercado en el que la oferta ha aumentado en la misma o superior proporcion, y por otra, la subida experimentada desde la entrada del Euro, ya no es posible explicarla como efecto inducido de las practicas de blanqueo dado el tiempo transcurrido. Por ora parte, cuando aumentan la demanda de un determinado producto, el fabricante se capacita financieramente para sacar al mercado mas unidades para satisfacer la demanda, lo que le permite reducir los márgenes y abaratar el producto; lo mismo habría de ocurrir con el promotor de vivienda, que puede afrontar sus nuevas promociones con menor incertidumbre y menores gastos financieros, no solo al reducirse los plazos de venta del inmueble, sino porque el mismo, en éste caso, se ha visto también beneficiado en el período analizado, por el abaratamiento de los créditos para la compra de suelo y materiales y pago de la mano de obra. Pero en el primer caso el mercado se mueve en dos ámbitos liberalizados, el financiero y el industrial y en el caso de la vivienda, el mercado financiero liberalizado se topa con un mercado intervenido, el del suelo. El promotor también estaría en condiciones de sacar al mercado nuevas promociones pero no hay suelo porque el mercado del suelo es un sector fuertemente intervenido y de ahí la escasez en la practica de suelo a pesar de encontrarnos en uno de los paises de mayor superficie y menos densificados de toda Europa. En el período analizado los factores de mercado y financieros permitían abaratar el coste de la vivienda si hubieran operado en un mercado libre o moderadamente intervenido, pero lo cierto es que en España en el período analizado y a partir de la publicación de la Ley del Suelo de 1990, ha surgido un drástico cambio en la intervención administrativa del suelo, pasando de ser un mercado cuasi liberalizado, donde la potestad de la iniciativa privada era automática, a someterse a una fortísima intervención administrativa en la que la potestad de la iniciativa privada para promover el suelo urbanizable debe ser previamente aceptada por los Ayuntamientos tras una serie de trámites cuyo coste, tiempo y complejidad ni siquiera es previsible por no estar delimitado legalmente y en los aspectos en los que esta reglamentado, esta varía de una comunidad a otra. Esta nueva situación legal ha introducido un choque frontal entre los dos mercados, uno libre, el financiero y otro fuertemente intervenido por las administraciones locales desde 1990. Este dato relevante apenas ha sido manejado en las numerosas explicaciones publicadas sobre el encarecimiento de la vivienda. Podríamos así descartar de entrada estos factores, bajada de tipos, blanqueo de dinero y cambio de moneda al euro, como hipotéticos causantes del encarecimiento de la vivienda, pero no lo haremos, porque, tal como se verá finalmente, no nos encontramos en un mercado libre y la actual gestion administrativa del suelo provoca que los efectos del aumento de la demanda en nuestro mercado de vivienda, den consecuencias distorsionadas o atípicas.
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