 |
 |
|
||||||||||
|
|
||||||||||||
|
||||||||||||
|
|
|
URBANISMO III.- EVOLUCION DE LA DEMANDA DE VIVIENDA EN ESPAÑA DURANTE EL PERIODO 1990-2003- Gabinete de Estudios
de Injef-10/5/2003- En el plano demográfico, el período 1995 a 2001, en España el único crecimiento de población experimentado, ha sido el de la población extranjera, que ha pasado en este período, de 499.773 (294.726 europeos y 205.047 no europeos) a 1.159.060 (449.881 europeos y 659.179 no europeos). En Madrid capital la población extranjera supone ya un 11, 59% del total en estos momentos. Aún así, la población en España solo ha experimentado un crecimiento global en este mismo período de un 5% frente al 21% de crecimiento que ha experimentado el número total de viviendas, por lo que no parece que esté aumento de población pueda haber influido sensiblemente en la carestía de la vivienda, ni siquiera sumándolos a los demás factores que inciden en el aumento de personas que demandan vivienda, como las separaciones matrimoniales, la segunda residencia y el turismo residencial, cuya evolución tambien ha experimentado los notables aumentos analizamos en este estudio, pero que considerados conjuntamente, tampoco se aproximan al numero de nuevas viviendas ofertadas. Junto a la entrada de extranjeros, las separaciones matrimoniales suponen otra fuente de demanda adicional de vivienda. La memoria del Consejo General del Poder Judicial revela que el número de divorcios y separaciones se ha incrementado un 79% en la última decada. Así, en 1989 se produjeron un total de 57.818 separaciones judiciales, mientras que en el 2000 el número se disparó hasta 103.548 separaciones y 120.000 separaciones registradas en el año 2002. Estas separaciones demandan normalmente la misma cantidad de viviendas adicionales. Madrid es la población que registra mayor número de separaciones con un índice de 7,7 separaciones por cada 10.000 habitantes. La principal diferencia entre este segmento de población y el de la de extranjeros inmigrantes en relación con la demanda de vivienda, es la mayor capacidad adquisitiva de los divorciados que les permite acceder a cualquier tipo de vivienda, mientras que los extranjeros inmigrantes son mayoritariamente claros aspirantes a los pisos de protección oficial, tal como acredita, entre otros, los datos facilitados por la empresa Roan. En este sentido, las leyes de Divorcio de 1981 y la nueva Ley de Extranjería de 2000, parecen haber tenido directa o indirectamente un efecto en el aumento de la demanda de vivienda. Aunque no existen datos oficiales de este mercado, la pujanza de estos dos colectivos de inmigrantes y divorciados, sigue incrementándose año tras año, según ha señalado el consejero-delegado de Roan, cuyos cálculos cifran en una cuarta parte de las ventas realizadas en el período analizado, las destinadas a estos dos segmentos de población. En cuanto a la demanda turistica residencial ha aumentado en el año 2002 un 30% más con respecto al año 2001, alcanzando en el mes de junio de este año los 560 millones de euros. Durante el año 2002, la demanda de turistas extranjeros destinó 7.500 millones de euros a la compra de 90.000 segundas residencias en nuestro pais. El 47% del medio millón de viviendas iniciadas durante el 2002 se encuentra en la costa. Solo Canarias y Baleares experimentaron descensos en la llegada de turistas extranjeros, en Baleraes descendió u 7,9% y en Canarias el 1,8%; en Cataluña por el contrario se incrementó un 15,2%, Valencia un 6,6%, Andalucia un 2,8%, con una clara preponderancia del mercado británico y aleman sobre el resto de las nacionalidades. Los visitantes del Reino Unido crecieron durante 2002 un 3,9% (550.000 turistas mas que el año anterior) con lo que ha superado la cifra de 14,5 millones de visitantes. Alemania que es el segundo mercado en importancia, con mas de 10,1 millones de turistas, cerró el año con un descenso del 6,2% (672.000 turistas menos). Francia superó por primera vez la barrera de los 8 millones de turistas y ha sido el mercado más dinámico con un crecimiento del 19,6%. La repercusión en el mercado inmobiliario de la demanda de residencia turística se produce, por fases, en la primera estancia el destino es un hotel, en la segunda se alquila apartamento y en la tercera se opta finalmente por la compra de una vivienda. El incremento de precio en las zonas costeras fue de un 15,1% el 2002. Las comunidades donde mas creció el precio de la vivienda durante este año fueron Cantabria y Andalucia que registraron unas subidas del 20,7% y el 19,5% respectivamente, aunque el precio mas caro del metro cuadrado de vivienda continúa estando en la comunidad vasca con un precio medio de 2.475 €, a pesar de que son la Costa del Sol y después Levante los destinos preferidos por los extranjeros para la compra de la segunda residencia. La provincia de Málaga acaparó el 40% de las inversiones en segundas residencias en España en el año 2002 lo que represente 2.270 millones de €. De un total de 78.000 viviendas visadas en Malaga en 2002, 36.000 fueron adquiridas por no residentes según las estimaciones de la Comision Nacional de Turismo Residencial de la Asociación de Constructores y Promotores de España. En cuanto al mercado nacional de segunda residencia, el año 2002 se aproximó a los 2.000 millones de euros en la provincia malagueña y a nivel nacional, un 18,6% de españoles declara poseer una segunda residencia, porcentaje que en Cataluña sube hasta el 19,7%. Mientras ya se registra una desaceleracion de la primera vivienda que se pronostica continuará el año próximo, se espera que continúe creciendo la demanda de segunda residencia. En definitiva, no se registra un aumento significativo en la demanda de primera vivienda, la que demandan emigrantes y divorciados, pero si se registra un aumento de segunda residencia, entre la que podemos contabilizar la turística. Lo que parece derivarse de esta situación es un desajuste claro entre el tipo y la localizacion de la vivienda ofertada y la demanda real, como parece confirmar la destacable ausencia de recorrido al alza en municipios como Marbella, donde la subida media de los precios fue de un 5% frente al 36% experimentado el año anterior. La evolución de precios en la Costa del Sol entre marzo de 2002 y febrero de 2003, ha sido la siguiente:
En total el negocio del turismo inmobiliario mueve un volumen de negocio cercano a los 22.000 millones de euros. En la actualidad hay algo más de 1.500.000 ciudadanos extranjeros residentes en viviendas turísticas, de los que 100.000 proceden del Reino Unido y 78.000 de Alemania. La tendencia continúa siendo creciente y la previsión es que continuará aumentando la demanda. La edad media del comprador de vivienda de turismo residencial ha descendido del umbral 55-65 años al de los 45-55 años. Porcentualmente según encuesta de Anutr (Asociación Nacional de Urbanizadores y Turismo Residencial) llevada a cabo en Andalucía, el 19% de estas residencias es en régimen de alquiler, el 14,9% en propiedad y el 11,5 en casas de familiares o amigos. Estos datos configuran a España como el segundo foco mundial de turismo residencial detrás de Estados Unidos y en competencia con Francia, Italia, Portugal y Grecia. La demanda de segunda residencia ha mantenido el ritmo de crecimiento que ya tenía desde finales de los años setenta, con ligeros repuntes y oscilaciones posteriores. En la actualidad uno de cada once españoles posee una segunda residencia totalizando la cifra de 3.6 millones el número total de segundas viviendas en nuestro país. En definitiva, como se observa en la evolución de precios en la zona de Malaga, donde se han concentrado tanto los mayores cifras de demanda como de oferta de nuevas viviendas, el resultado no solo no ha sido de subida de precios sino, incluso, de abaratamiento IV.-EVOLUCION DE LOS PRECIOS DE MANO DE OBRA Y MATERIALES EN EL PERIODO 1992-2003
Home | Acerca de INJEF | Servicios INJEF - Información Jurídica,
Económica y Fiscal |
