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URBANISMO VIII.-EVOLUCION DEL PRECIO DEL SUELO. Gabinete de Estudios
de Injef-10/5/2003- La evolucion del precio del suelo en el período, septiembre 2001 a septiembre 2002 ha sido la siguiente (datos del INE tercer trimestre 2002):
La evolución del precio del suelo en el período, del 4º trimestre 2001 a 4º trimestre 2002 ha sido la siguiente (datos del INE tercer trimestre 2002):
En la capital el precio del suelo se ha duplicado en los últimos seis años y en el 2003 ha presentando el repunte del 10% que ya habían previsto los expertos. El coste de adquisición y gestión de los terrenos urbanizables de Madrid subió un 18,9% en 2002, la mayor subida desde 1996, con lo que el crecimiento acumulado en estos últimos seis años sube al 101%. Alguna influencia habrá tenido la última Ley del Suelo ya que no se han dado novedades en otros factores locales que lo puedan explicar. En este mismo período los promotores han reducido sus márgenes de beneficio desde el 19% hasta el 11% en el período comprendido entre 1996 y 2002 (Informe del Suelo Residencial 1996-2003 adelantado por el Grupo i. El suelo representa ya más de la mitad del precio de venta de una vivienda. Las recomendaciones de este grupo aconsejan implantar el modelo anglosajón primando el desarrollo urbanistico lejos de los núcleos mas poblados descentralizando los servicios. En el caso de Madrid el panorama es sorprendente ya que se trata de una inmensa meseta sin problemas geofísicos de expansión. Barcelona, encorsetada entre el mar y la montaña no manifiesta esta desproporción en el precio del suelo, una vez más la explicación del fenómeno se orienta hacia una causa originada por una deficiente legislación y gestion del suelo en cada caso. En concreto es general entre los inmobiliarios que resultan mas rentables las promociones en la costa que en los PAUs y en los nuevos desarrollos de la periferia de Madrid donde el suelo resulta excesivamente caro. Lo analizaremos mas adelante. Sin duda estos precios son muy superiores a los que se han dado en el ámbito europeo por lo que es inevitable reconocer que en España han actuado factores locales que no han estado presentes en el mismo entorno, como lo son sin duda las nuevas legislaciones del suelo y la gestión administrativa para su salida al mercado. Dado por hecho que entre los factores con incidencia en el precio de la vivienda, es este factor suelo el que destaca a primera vista por encima de los demas con abultada desproporción, no es posible ignorar que, puesto que no es un bien escaso en España, ha de ser la gestión administrativa del suelo, que precisamente ha experimentado en este mismo período un cambio radical, tanto en el aspecto normativo como en la praxis habitual de los Ayuntamientos como se verá mas adelante, la causa de la desfavorable evolución del precio de la vivienda que sigue aumentando sin control, dando origen a un problema social. Hasta finales de los años ochenta, la intervención administrativa en materia de suelo y vivienda se limitaba casi exclusivamente a la promoción de viviendas públicas, en su mayoría en régimen de alquiler, sobre suelo previamente expropiado o procedente de las cesiones gratuitas de la Ley del Suelo 1976. A comienzo de la década de los noventa se ha producido la trasferencia completa de competencias a las Comunidades Autónomas en materia de suelo y urbanismo, y dentro de éstas, con una potestad de decisión casi absoluta, a los Ayuntamientos, en materia de planeamiento urbanísticos, todo ello de forma simultánea con la publicación de una nueva Ley del Suelo en 1992. Paralelamente a estas transferencias, la posición del Estado en materia de gestión y regulación del suelo, iba relegándose hasta quedar enteramente al margen de toda decisión relevante, ello a pesar de los variados intentos del gobierno de reconducir una situación que ya se iba haciendo grave en la segunda mitad de la década, con la promulgación de normas que fueron parcialmente derogadas por el Tribunal Constitucional tras sendos recursos de las Comunidades Autónomas. Es obvio que el origen del problema coincide en el tiempo con este traspaso de competencias a las autonomías, pero sería infantil achacar a este nuevo modelo administrativo el origen del encarecimiento del suelo, ya que la gestión administrativa no cambia en función de la situación geográfica sino en función de la norma que regula esa función y bajo la cual se lleva a cabo esa gestión y tampoco puede ser la causa una o varias normas autonómicas, puesto que estamos ante un fenómeno que afecta de forma general a toda España y que además se hizo presente antes de que las automomias desarrollaran su propia normativa en materia de suelo y urbanismo es obligado pensar en una norma que introdujera innovaciones sensibles a la normativa urbanistica precedente (Ley de 1976), de ámbito estatal, y promulgada antes de iniciarse el fenómeno analizado y mantenida tras las transferencias de competencias en materia de suelo y urbanismo a las autonomias. Nadie podrá discutir llegados a este punto que tal es el retrato robot de la Ley del Suelo de 1990 y su texto refundido de 1992, que tras ser declarada inconstitucional en la mayoría de sus apartados, fué adoptada por varias autonomías como norma propia por la vía de urgencia y que ha servido de base y modelo en la totalidad de las legislaciones autonómicas hasta hoy. IX.-DATOS ECONOMICOS DE LAS COMUNIDADES AUTONOMAS
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