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URBANISMO
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Urbanismo
El papel del consejo de estado
en el planeamiento urbanístico
Las zonas verdes cuya
garantía quiso el legislador preservar con tanto empeño, al
considerarlas elemento esencial de la calidad ambiental en el desarrollo
urbanístico de las poblaciones, han quedado degradadas por los
magistrados mencionados, a una simple cuestión discrecional de los
sucesivos gobernantes municipales.
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Los límites y los
sujetos de los gastos de urbanización en las unidades de
actuación de suelo urbano
Los Ayuntamientos, en su
condición de adjudicatarios de parcelas, están obligados a
contribuir a los costes de urbanización en la misma medida que los
restantes propietarios de las unidades de actuación, esto es, en
proporción a las parcelas que reciben.
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Indemnización por
cambio de planeamiento
Una vez acreditado que el nuevo
planeamiento rompe la equidistribución de un sector con plan parcial ya
ejecutado, dado que la equidistribución de los beneficios y cargas del
planeamiento es hoy un principio consagrado en el de igualdad constitucional
como un derecho fundamental de los españoles, una reclamación
basada en la lesión de este principio, que no haya sido adecuadamente
atendida en los tribunales de lo contencioso, podrá ser objeto de
recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional.
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Ventajas e inconvenientes de
la potestad legislativa de las Autonomías en materia de
urbanismo
El
éxito de una iniciativa normativa en la línea aquí
propuesta, dependerá sin duda de la creatividad y voluntad de compromiso
de los políticos que la adopten, pero además, para que sea
efectiva, tendrá que superar el tópico tradicional de entender
que lo que está dentro de las ciudades es la negación de lo que
está fuera de ellas.
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Sentencia del Tribunal Supremo
que ordena la reversión de terrenos expropiados, por haber sido
recalificados en modificación de planeamiento
urbanístico
Como conclusión práctica de este comentario,
cabría recomendar a los colectivos de propietarios que asistan a la
recalificación de los terrenos por ellos cedidos, que insten el
procedimiento de reversión, pues se trata de una reclamación
justa prevista por las normas, que por fin parece que comienzan a tener la
debida acogida en el ámbito judicial, Los derechos del aprovechamiento
derivados de la recalificación de esos terrenos, solo puede atribuirse a
quienes asumieron la carga de su cesión.
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El fiasco de la
participación ciudadana en la planificación
urbanística
Cuando el plan es rechazado por el 25% de los ciudadanos del sector
afectado por el plan o su modificación, además de exigirse la
mayoría cualificada para su aprobación por el pleno, habrá
de acreditarse que la voluntad manifestada por los ciudadanos, es incompatible
con el interés general perseguido por el plan.
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Los recursos en interés
de ley interpuestos por los Ayuntamientos para hacerse con los espacios libres
al margen de la ley
El interés de los Ayuntamientos por hacerse con los viales y
espacios libres de una urbanización nunca se manifiesta cuando son
requeridos por los propietarios para que se hagan cargo de los servicios y
mantenimiento de la urbanización; en tales casos, por el contrario,
tratan de diferir "sine die" la recepción de la urbanización con
cualquier excusa. Es cuando el valor inmobiliario de la zona es alto y los
Ayuntamientos reciben y asumen propuestas para la puesta en valor de los
espacios libres de la urbanización mediante su recalificación,
cuando se despliega la acción municipal para hacerse con esos espacios
libres a toda costa, a falta de presupuestos legales habilitantes, mediante la
simple vía de hecho, alegando "que la cesión obligatoria y
gratuita al Ayuntamiento constituye una imposición generalizada de la
LS".
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La obligación de
preservar el entorno natural y urbano en el planeamiento
urbanístico
Aunque hay indicios de esperanzadora evolución hacia
posiciones constitucionalistas en el ámbito urbanístico, hoy por
hoy el desarrollo armónico de las ciudades que persigue y propugna la
LS, a través de su art .73, sólo queda medianamente garantizado
en las áreas donde el nivel cultural y de sensibilización social
hacia el patrimonio urbano y paisajístico es más elevado.
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El precio de la gasolina y el
urbanismo
El Real
Decreto-Ley 6/2000 de 23 de junio de medidas urgentes de intensificación
de la competencia en mercados de bienes y servicios, propugna la
instalación de estaciones de servicio vinculadas a grandes superficies
comerciales, incidiendo tanto en la autonomía municipal como en las
competencias urbanísticas de las Comunidades Autónomas al
modificar el régimen de concesión de licencias, y obviar la
ordenación urbana establecida en los planes municipales, existiendo
serias dudas sobre la constitucionalidad de la nueva regulación.
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Medio ambiente,
peatonalización y supresión de barreras en los planes
urbanísticos
Existen muchas medidas para paliar, compensar o atenuar el efecto que
sobre el medio origina la expansión urbana prevista en los planes. Como
botón de muestra y sólo para demostrar que existen tales medios
de atenuación y que los planes nunca los incorporan, exponemos
aquí uno de los posibles y más elementales, conjugando en una las
tres exigencias legales planteadas: medioambiental, peatonalización y
eliminación de barreras: Son lo que denominaremos "pasillos naturales" o
"sendas ecológicas".
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¿Pueden los Planes
Generales desarrollar directamente el suelo urbanizable?
Comprobaremos aquí que la LS
no sólo no permite la regulación directa del suelo urbanizable
incorporando su ordenación detallada en el Plan General, sino que
tampoco lo permite para el suelo urbano cuando lo que contempla es su
transformación.
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El suelo ya es urbanizable.
¿Y ahora qué?
Se describen someramente los
requisitos básicos para la viabilidad de las propuestas de desarrollo
urbanístico de los nuevos suelos urbanizables, cuya aprobación
por los Ayuntamientos ya no es materia discrecional, sino reglada, y ha de
otorgarse necesariamente, siempre y cuando se cumplan los requisitos que
aquí se relacionan.
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Nulidad y anulabilidad de los
actos de la Administración
Resulta contradictorio que la
lógica preocupación por resolver la alta indisciplina
urbanística haya conducido a la tipificación delictiva de
conductas que hasta ahora no pasaban de ser simples ilícitos
administrativos, y por otro se trivialice con el concepto de nulidad en la
nueva Ley 4/99, con una modificación introducida "in extremis" en su
paso por el Senado.
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La potestad revisora de los
Ayuntamientos ha quedado suprimida en el nuevo marco
jurídico
El
abuso por los Ayuntamientos de su potestad revisora ha abocado finalmente a la
eliminación de dicha potestad en el nuevo marco jurídico, en aras
a recuperar la necesaria seguridad de los administrados.
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Las cesiones gratuitas son
obligatorias, pero no incondicionales
Las cesiones obligatorias y
gratuitas lo son en función de que queden al servicio de la unidad de
actuación cuyos propietarios asumieron la carga de la cesión. Si
esa vinculación cesa, desaparece con ella la obligación de la
cesión y se impone la reversión, ya que en otro caso se
estaría favoreciendo una situación de enriquecimiento injusto.
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Las medidas liberalizadoras
del Gobierno en materia de suelo y urbanismo no funcionan
Al haberse olvidado del
aprovechamiento, el reconocimiento de urbanizable de todo el suelo que no sea
objeto de protección no pasa de ser una mera declaración de
principios.
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La clasificación
urbanística del suelo tras las medidas liberalizadoras adoptadas por el
Gobierno español
A partir del RD Ley 4/2000, de 23 de
junio, de Medidas Urgentes de Liberalización del Sector Inmobiliario y
Transportes, queda abierta la posibilidad, para los propietarios del suelo no
urbanizable, de promover el desarrollo urbano de sus terrenos, siempre y cuando
sobre ellos no concurran circunstancias concretas que determinen o justifiquen
su protección.
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Premio Catilina a las peores
resoluciones judiciales en materia urbanística
Este ha sido el resultado del Premio
Catilina. Por sus obras los hemos conocido y por sus méritos se han
distinguido. Nosotros nos hemos limitado a trasladarlos al plano del
reconocimiento público, institucionalizando los galardones. Que todo
ello sea en aras de la mejora de la calidad de la Justicia, auténtico
catalizador de las democracias.
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Premio Cicerón a las
mejores resoluciones judiciales en materia urbanística
Nuestro homenaje y reconocimiento a
los galardonados en la primera edición de los Premios Cicerón de
INJEF.com, porque han destacado aquí por la altura de su pensamiento y
de su conocimiento. También en urbanismo, como en las demás
materias, la misión del juzgador no queda limitada a aplicar las normas,
sino que ha de hacerlo dentro del marco general del derecho en armonía
con sus principios y con las reglas de la razón y la costumbre, en
definitiva y sobre todo, ha de administrar Justicia.
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Premios "Cicerón y
Catilina" a la mejor y a la peor labor judicial en materia
urbanística
Reflexiones previas al otorgamiento de los premios Cicerón y
Catilina en reconocimiento a los méritos de las mejores y las peores
sentencias, respectivamente, en materia de Suelo y Ordenación
Urbana.
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¿Es la
Modificación Puntual un Plan?
La "Modificación Puntual" no
es un plan, tan solo es una manifestación de voluntad de quien la
promueve, que, para alcanzar eficacia, deberá ser integrada en el plan
al que modifique sometiéndose a los mismos trámites seguidos en
la formación de éste.
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Urbanizaciones privadas:
Diferente tratamiento de los derechos en la Jurisdicción Civil y en la
Contencioso-Administrativa
Mientras la Jurisdicción
Civil acoge la defensa de los derechos perjudicados por las intervenciones de
los Ayuntamientos, con una aplicación más o menos rigurosa del
Ordenamiento, la Contencioso-Administrativa limita su análisis al
cumplimiento de los requisitos formales seguidos en la tramitación de la
alteración urbanística de dichas áreas de esparcimiento.
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Urbanismo: El principio de los
actos separables
La
actuación administrativa nace, en primer lugar, de la potestad del
órgano y, en segundo lugar, de su voluntad; si se ejercita la segunda
sin contar con la primera, sus efectos serán inexistentes.
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Fin de la impunidad para los
actos municipales cancelatorios de derechos urbanísticos
Habiendo ganado firmeza en
vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un
proyecto de reparcelación, no cabe ya introducir en aquel una
modificación que desborda claramente lo que es un mero error material o
de hecho o una previsión complementaria plenamente respetuosa del
contenido básico que se completa.
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Las entidades de
conservación en las urbanizaciones de iniciativa privada
Visto que ni el marco legal vigente
define las pautas que resuelvan los conflictos comunes de las Entidades, en
concreto los de su carácter temporal y económico, y tampoco la
Doctrina del Tribunal Supremo ha producido aún una Sentencia que los
resuelva de forma coherente y completa, hemos de deducirlo, contando con el
material del que disponemos, sumando y relacionando los contenidos de manera
cabal, para lo cual haremos uso de tres Sentencias representativas.
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Luces y sombras en la ley de
edificación
Ya
con anterioridad hemos dedicado nuestra atención al llamado
fenómeno de la edificación. Ahora de lo que se trata es de
señalar con carácter sumarial los avances y los inconvenientes
que tal disposición originan en el ordenamiento
español.
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El papel del
promotor
El promotor
no es una figura del derecho urbanístico ni detenta un papel
específico que no sea el que se le reconoce por su condición de
propietario único o como miembro de una junta de propietarios por
acuerdo o delegación de estos.
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La titularidad del
suelo
El conflicto de
titularidad más generalizado en las urbanizaciones de iniciativa privada
nace de la idea de que los Ayuntamientos suelen considerarse los destinatarios
obligados de la totalidad del 10% de cesión obligatoria y gratuita de
los espacios libres y zonas verdes.
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La iniciativa pública o
privada de los planes urbanísticos
La Ley reconoce una diferente
naturaleza jurídica a los planes urbanísticos en función
de la iniciativa, pública o privada, de quien los promueve y desarrolla.
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La responsabilidad patrimonial
de la administración en materia urbanística
La responsabilidad patrimonial de la
Administración se establece en nuestro ordenamiento en los
artículos 1.062 de la Constitución, en la Ley de Régimen
Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento
Administrativo Común, y en el Reglamento de los Procedimientos de las
Administraciones Públicas en Materia de Responsabilidad Patrimonial y en
la Ley de Expropiación Forzosa.
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Los estándares
urbanísticos
Bajo la denominación de estándares urbanísticos
se engloban las superficies y porcentajes mínimos que han de reservarse
para dotaciones en un plan parcial. Estos porcentajes de dotaciones y servicios
se establecen en el Reglamento de Planeamiento de 23 de junio de 1978, en su
Anexo Reservas de Suelo Para Dotaciones en Planes Parciales.
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Las cesiones obligatorias y
gratuitas en la normativa urbanística
Al igual que los demás
aspectos relativos a los derechos y obligaciones regulados por la norma
urbanística, el de las cesiones obligatorias y gratuitas ha de
interpretarse en armonía con el texto y el contexto de la normativa en
general, además de la legislación del suelo.
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Inscripciones registrales de
los estatutos y derechos reales en las urbanizaciones privadas
En la promoción y
construcción de las urbanizaciones residenciales privadas, que han de
constituirse en Comunidades de Propietarios, Asociaciones o Entidades de
Propietarios, la sociedad promotora, propietaria de todo o de parte de los
terrenos sobre los que se actúa, suele ser quien toma las riendas de la
actuación en todas las vertientes, constructiva, administrativa y
jurídica de forma fiduciaria en nombre de los actuales propietarios y de
los futuros comuneros destinatarios de las nuevas parcelas hasta la entrega de
la urbanización a la comunidad de propietarios.
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Año 2.000: Un nuevo
régimen para la edificación
El nuevo proyecto de
Ordenación de la Edificación, que se encuentra en el Congreso de
los Diputados, pretende configurar un marco estable y único en el que se
cubran las actuales lagunas existentes en la ordenación del complejo
proceso de edificación.
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Urbanizaciones privadas:
Errores más comunes de interpretación de la normativa
urbanística (III)
Continuamos en este número
con la exposición de los errores más comunes en la
interpretación de una relación de conceptos urbanísticos
que iniciamos con el tratamiento e interpretación de la diferente
naturaleza del suelo "urbano" y "urbanizable"; y continuamos con la "vigencia
indefinida de los planes". Siguiendo con el orden propuesto, acometemos ahora
un somero análisis de los principales rasgos presentes en la
utilización, la aplicación y la interpretación del
principio del "ius variandi", que de alguna forma ha llegado a convertirse en
la "puerta falsa" por la que se da paso a los más diversos vicios de la
práctica urbanística.
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Urbanizaciones privadas:
Errores más comunes de interpretación de la normativa
urbanística (II)
En este número continuamos
con el análisis de la interpretación que ha de darse al principio
de la "vigencia indefinida de los planes" en armonía con el conjunto de
las normas urbanísticas, y en particular el significado que este
principio tiene para los planes parciales de urbanizaciones residenciales de
iniciativa privada.
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Urbanizaciones privadas:
Errores más comunes de interpretación de la normativa
urbanística (I)
El proceso de desarrollo del
planeamiento que debía materializar en la práctica el contenido
normativo de la Ley del Suelo desde su primera promulgación en 1956, ha
sido tan lento que ha imposibilitado de hecho la correcta asimilación de
dichos contenidos, provocando, entre otras consecuencias poco deseables, la
aparición de interpretaciones erróneas por parte de algunos
autores, que se han venido arrastrando y acumulando hasta llegar en algunos
casos a su enquistamiento en el fondo teórico especializado, e incluso,
en alguna jurisprudencia.
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Urbanizaciones: El
aprovechamiento medio y la distribución equitativa de los beneficios y
las cargas derivados del planeamiento
Aprovechamiento urbanístico,
la distribución equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento,
la edificabilidad computable a los efectos del aprovechamiento, y el
ámbito de reparto del aprovechamiento urbanístico del
planeamiento.
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Urbanizaciones privadas:
Competencias en la administración de la urbanización
Es muy frecuente que las
expresiones "urbanización de iniciativa privada" y "urbanizaciones
privadas" sean utilizadas indistintamente como si tuvieran el mismo
significado. Sin embargo la diferencia tanto en el alcance como en el
significado de estas dos situaciones aplicables a determinadas urbanizaciones
es notable y de estas diferencias dependen las competencias legales que
corresponden a las entidades que las administran.
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Urbanizaciones Privadas:
Derechos y obligaciones de los Propietarios
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