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Año 2.000: Un nuevo régimen para la edificación
El nuevo proyecto de Ordenación de la Edificación, que se encuentra en el Congreso de los Diputados, pretende configurar un marco estable y único en el que se cubran las actuales lagunas existentes en la ordenación del complejo proceso de edificación.

José Fernado Merino Merchán
Profesor de Derecho Constitucional
Universidad Rey Juan Carlos, Madrid

El artículo 47 de la Constitución reconoce que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Añadiendo que los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.

Ese precepto constitucional fue trasunto de la preocupación de los constituyentes de la incidencia cultural, económica, social y jurídica que entraña el patrimonio inmobiliario en la sociedad moderna. Pero siendo ello así, y después de haber transcurrido más de veinte años desde la publicación de la Ley Fundamental, nos encontramos todavía hoy ante una situación verdaderamente desoladora. En efecto, resulta incomprensible que se carezca en España de una configuración ornamental completa del fenómeno constructivo, que recoja no solamente la regulación del suelo sino también la calidad y la seguridad de los edificios, el régimen legal aplicable a los operadores que intervienen en ese proceso y la fijación de las garantías hacia los usuarios frente a los posibles daños y vicios de la construcción.

Actualmente el marco de referencia del proceso constructivo es disperso, fragmentado y por tanto inestable e inseguro, compuesto por una heterogeneidad de normas que no forman un sistema armónico entre sí, como son el Código Civil (régimen de comunidad de bienes, propiedad, compraventa, vicios ocultos, responsabilidad decenal, etc.), la reciente Ley de Propiedad Horizontal, Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones, Leyes Generales de Defensa de los Consumidores y Usuarios, y de Contratación. Además no puede perderse de vista la normativa comunitaria al respecto, particularmente la Directiva 85/384/CEE, de la Unión Europea. Esta situación como fácilmente puede comprenderse no podía mantenerse por más tiempo, máxime cuando la dispersión normativa había producido una jurisprudencia inconstante y a veces contradictoria ante situaciones similares.

El nuevo proyecto de Ordenación de la Edificación, que se encuentra en el Congreso de los Diputados, pretende, superando la situación anterior, configurar un marco estable y único, en el que se cubran las actuales lagunas existentes en la ordenación del complejo proceso de edificación, adoptando entre otras las prescripciones siguientes:

1.- Definición del concepto jurídico de edificación.

Aunque no es función del legislador definir, en este caso siguiendo la técnica normativa de la Unión Europea, resulta necesaria para acotar el "fenómeno constructivo" y sus efectos hacia los usuarios del mismo.

Se entiende por tal, la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público y privado, así como las obras de edificación de nueva construcción -excepto las que son de escasa entidad y sencillez técnica-, las que alteren la configuración arquitectónica de los edificios y las que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico.

Ese concepto técnico de edificación recogido en el proyecto, aquilata la consustancial vaguedad de sus contornos con una serie de requisitos técnicos y administrativos que ha de guardar toda edificación, con el fin de garantizar la seguridad de las personas y la protección del medio ambiente junto con el bienestar social.

Los requisitos técnicos y administrativos que serán exigibles afectan a la funcionalidad (disposición y dimensiones de los espacios y de sus dotaciones, accesibilidad cómoda para las personas en el interior del edificio y acceso fácil a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información), a la seguridad (estructural, de forma que no se produzcan daños que afecten a la cimentación, vigas, forjados, muros de carga y otros elementos, además de la natural seguridad para el caso de incendio, de forma que los ocupantes puedan desalojar el inmueble en condiciones seguras), a la habitabilidad (higiene, salud y protección del medio ambiente y contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico).

Para dar cabal cumplimiento a esas exigencias, el proyecto prevé en su Disposición final segunda que el Gobierno en el plazo de dos años a contar desde la entrada en vigor de esta Ley, apruebe un código técnico de edificación.

2.- Identificación de los agentes de la edificación.

Por primera vez se colacionan en una única disposición general los agentes que prestan sus servicios de una u otra forma en el proceso de edificación. Así, se configura el concepto de Promotor, que podrá serlo cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que individual o colectivamente, decide, programa o financia, con recursos propios o ajenos las obras de edificación. Entre las obligaciones que se le imponen al mismo figuran las de suscribir obligatoriamente tres tipos de seguros: de daños materiales o de caución, para garantizar durante un año el resarcimiento de los daños por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras; el seguro de daños materiales, para garantizar durante tres años los daños por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que hagan imposible la habitabilidad; y el seguro también de daños materiales para garantizar durante diez años los daños materiales causados vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales.

El Proyectista es definido como aquel agente que por encargo del promotor y sujeción a la normativa técnica y urbanística redacta el proyecto. Debe cumplir, entre otras obligaciones, la de estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero, ingeniero técnico, según corresponda, y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. El proyecto deberá ser redactado con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido en el contrato y entregarlo con los visados que fueran preceptivos.

El Constructor, que es quien asume ante el promotor el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales la obra o parte de la misma con sujeción al proyecto y al contrato, además de tener que suscribir las mismas garantías asegurativas que el promotor, responde de la ejecución de la obra y de su calidad, facilitando al Director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada.

El Director de obra, que es aquel agente que dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto y la licencia, tiene que estar en posesión de la adecuada titulación profesional académica habilitante (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero, ingeniero técnico, según corresponda) y para ello debe verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectada, según las características geotécnicas del terreno, y elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor con los visados preceptivos.

El Director de la ejecución de la obra, que puede ser el mismo profesional que el director de la obra, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra, controlando cualitativa y cuantitativamente su construcción y su calidad. Asume, además, las obligaciones de verificar la recepción en obra de los productos de construcción, dirigir su ejecución material, consignando en el Libro de Ordenes las instrucciones precisas.

Las entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación, jugarán a partir de ahora un papel primordial en el proceso constructivo, al atribuírseles la fiscalización de la calidad de la edificación y la asistencia técnica correspondiente respecto de los materiales y de la ejecución de la obra en sí misma y sus instalaciones.

Los suministradores de productos, como son fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción, resultan obligados a realizar las entregas de acuerdo con las especificaciones del pedido, facilitando las instrucciones de uso y mantenimiento de tales productos, así como las garantías de calidad de los mismos.

Por último, a los propietarios y a los usuarios, se les incorpora al proceso constructivo, imponiéndoseles -sin perjuicio de sus derechos- una serie de obligaciones, como son: la de conservar en buen estado la edificación mediante su adecuado uso y mantenimiento, conservando asimismo la documentación y los seguros y garantías con que cuente la obra ejecutada.

3.- Responsabilidades y plazo para ejercer las acciones.

El proyecto establece dos grandes sistemas de responsabilidad para las personas intervinientes en el proceso de la edificación. Por un lado, la responsabilidad contractual, derivada del propio negocio jurídico de la construcción, que se someterá a las normas generales del Código Civil y a las estipulaciones que las partes asuman. Y, por otro, la responsabilidad específica del fenómeno constructivo, dimanante de los daños materiales que se puedan ocasionar a los propietarios y terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos.

Es en este segundo aspecto donde el proyecto de Ley incorpora novedades importantes, estableciéndose tres tipos de responsabilidades, y que son:

1ª.- Responsabilidad decenal, por los vicios o defectos que se originen o afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos. De estos daños responden todos los intervinientes en el proceso edificador y el plazo de 10 años empieza a contar desde la fecha de la recepción de la obra.

2ª.- Responsabilidad trienal, por los vicios o defectos de los elementos constructivos que ocasionen el incumplimiento de los requisitos básicos de habitabilidad. También la responsabilidad es de todos los intervinientes y el plazo se computa igualmente a partir de la recepción de la obra.

3ª.- Responsabilidad anual, referida al constructor por vicios o defectos que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Cuestión importante es consignar que si, en cualquiera de los tres supuestos, no pudiera individualizarse la causa de los daños o existiese concurrencia de culpas, la responsabilidad se exigirá solidariamente para todos los intervinientes en el proceso constructivo.

Resuelve el proyecto una materia que la jurisprudencia no había acabado de encajar correctamente. En efecto, sin perjuicio de la responsabilidad del promotor, a la que ya se ha aludido, las personas físicas o jurídicas que hayan actuado como promotores o gestores de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas, también serán responsables de los vicios o defectos constructivos.

Las acciones para exigir las responsabilidades antes indicadas prescribirán en el plazo de 2 años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones correspondientes para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual. Igual plazo se fija para la acción de repetición que pudiera corresponder a cualquiera de los agentes que intervengan en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos. Este último plazo empezará a correr desde la firmeza de la resolución judicial o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.

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